Рынок аренды замер, спрос упал уже на 25%, ставки — на 10-20% и более. Начались сложные времена и для тех, кто сдает жилье, и для тех, кто снимает. Мы поговорили с владельцами (на сколько они снижают арендную плату), с арендаторами (договариваются они или съезжают) и аналитиками (что же будет дальше).
Падение рубля, борьба с распространением коронавируса (в том числе обязанность сидеть по домам), снижение доходов россиян и тревога за завтрашний день всерьез отразились на рынке аренды.
По данным аналитиков Циан, сегмент долгосрочной аренды первым на рынке — уже с середины марта — столкнулся со снижением спроса. Тогда на это повлияли опасения о росте процентов по ипотечным кредитам — те из арендаторов, которые раздумывали об ипотеке, предпочли ее оформить.
Но все стало еще хуже в конце марта — из-за режима самоизоляции. Только за последнюю неделю марта спрос снизился на 25% относительно аналогичного периода 2019 года, констатируют аналитики Циан.
Многие компании, оказавшись в сложном финансовом положении, начали сокращать сотрудников. Некоторые жители других регионов, которые работали и арендовали жилье в Москве, были вынуждены временно уехать из мегаполиса, чтобы пожить у родственников либо снять квартиру за более скромные суммы, чем в столице.
Ставки сделаны
Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина подчеркивает, что пока значительной корректировки арендных ставок не произошло. Стоимость аренды снизится ближе к лету — арендаторы, которые лишились стабильного дохода, еще имеют право жить в квартире за счет депозита. Но уже в мае-июне им придется искать более доступные варианты, что повлияет на снижение средней ставки аренды в городе.
Эксперт отмечает, что это окажется на руку арендаторам, у которых сохранился прежний уровень зарплаты: они получат шанс сменить район на более престижный фактически без доплаты.
С тем, что число запросов на аренду сократилось, но средние ставки аренды жилья в Москве еще не сильно изменились, согласна и заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Количество заявок на подбор квартир с начала апреля снизилось на 20%, но о массовом оттоке речи нет. Многие арендодатели взяли паузу на период самоизоляции, отложив показы и встречи с потенциальными арендаторами», — уточняет эксперт.
Как удержать арендатора?
Несмотря на затишье, арендодатели встревожены не на шутку — у них для этого есть все основания. Что делать, чтобы не остаться с пустующей квартирой? Есть ли какие-то лайфхаки на случай, если жильцы пакуют чемоданы? Циан.Журнал выяснил, какие существуют варианты.
- Скидка здесь и сейчас
Рантье Анна, сдающая в Москве три квартиры, первую половину апреля безуспешно искала клиентов для двух своих объектов: жильцы съехали, а найти новых оказалось на порядок сложнее, чем раньше.
«Я сдаю трехкомнатную квартиру двум иногородним — партнерам по бизнесу. Они собрались съехать, так как полноценно работать в условиях тотального карантина нереально. Тем не менее из нескольких апрельских разговоров стало понятно, что они и останутся, если я уступлю по цене».
Анна попробовала сдать квартиру кому-то еще и даже организовала пару просмотров — она признается, что это было тем еще экзерсисом: нынешние жильцы на момент визитов потенциальных претендентов находились в квартире и, разумеется, и не думали подготовить ее. Естественно, просмотры успехом не увенчались.
«Параллельно жильцы просили меня скинуть им 40%, и — что делать! — была вынуждена согласиться. В ход они пустили все: и угрозы съехать на другую квартиру, которую они уже якобы подобрали, и мольбы войти в положение. В положение-то я вошла, но в итоге сама осталась со смешным доходом, а ведь мне тоже надо как-то жить».
Анна,рантье
Еще одна из трех квартир Анны пока пустует. Потенциальных клиентов не пригласишь: в городе введена пропускная система.
«Видеопросмотры устраивают далеко не всех, поэтому, видимо, придется вообще взять тайм-аут до окончания майских праздников — мне кажется, режим самоизоляции будет действовать до тех пор. При этом я сделала скидку почти 60%: сдавала за 70 тыс. рублей, а теперь предлагаю за 40 тыс. — хоть звонки пошли», — сокрушается хозяйка.
- Живете сейчас — платите потом
Ирина живет в четырехкомнатной квартире и сдает одну из комнат девушке, работающей администратором в спортивном клубе. Точнее, работавшей: свою должность она потеряла — издержки кризиса.
«Естественно, раз у нее нет работы, то и платить за аренду ей не под силу. В итоге мы договорились, что она будет жить у меня в долг или платить столько, сколько потянет, а как только выйдет на работу, начнет этот долг постепенно возвращать — мы его распределим на несколько месяцев, чтобы выплачивать было не так тяжело», — рассказывает собеседница Циан.Журнала.
- Скидка задним числом
У Игоря квартиру снимает массажистка — у нее с заработком тоже все непросто. «Москвичей обязали сидеть по домам, в итоге моя арендатор осталась без дохода — на массаж к ней никто не ходит. Пока мы сошлись на том, что она будет оплачивать только коммуналку, а долг за проживание вернет позже — когда работа возобновится и клиенты вернутся. Если сложный период затянется, мы пересмотрим размер арендной платы — в итоге долг станет меньше».
Игорь признается, что морально готов к торгу. По его словам, внутренне он почти согласился на скидку 30% (знала бы его арендатор!), но в самом тяжелом случае согласится и на 50% — уж лучше так, чем остаться совсем нИ с чем.
- Бонус для постоянных клиентов
Александр сдает скромную «двушку», четверть доходов от которой уходит на оплату коммунальных счетов — делать скидку и снижать цену в его случае практически некуда.
«Выручают (надеюсь, что выручают!) хорошие отношения и моя готовность быстро помочь в решении проблем, в том числе и не относящихся напрямую к квартире. Недавно я организовал парковочное место рядом с домом, а раньше брал кота жильцов на передержку — те уезжали к себе на родину и не могли взять его с собой».
Александр,рантье
Такие бонусы, признает Александр, предоставить в одночасье не получится: все-таки отношения выстраиваются в течение относительно долгого времени и не всегда доступны при посуточной аренде.
Тем не менее какие-то поступки со стороны хозяев замотивируют жильцов остаться, даже если нет шансов снизить цену: например, если арендодатель приобретет онлайн новый диван или выполнит другую просьбу (если это удастся сделать с помощью интернета).
- Оплата ЖКУ
Денис сдает однокомнатную квартиру семейной паре с малышом: она пока еще в отпуске по уходу за ребенком, а он преподает йогу. Естественно, сейчас количество уроков в офлайне снизилось до нуля — главе семьи пришлось перейти на преподавание по скайпу.
«Такие уроки не позволяют инструктору скорректировать выполняемые учеником асаны и упражнения, поэтому урок (да простят меня адепты такого вида преподавания) нельзя считать полноценным: неудивительно, что и цена на него меньше, чем при занятии в зале. Семейный доход существенно сократился, поэтому встал вопрос об оплате аренды».
Договорились, что ЖКУ Денис возьмет на себя. Это немало (особенно, если учесть, что теперь семья вынуждена безвылазно сидеть дома и потребляет больше ресурсов, чем обычно). Тем не менее благодаря такому компромиссу обе стороны удержатся на плаву.
- Снижение планки
Жильцы сдаваемых Ларисой апартаментов приносят много хлопот. Но в условиях кризиса Лариса предпочла закрыть на это глаза.
«Мои арендаторы — восточная семья с двумя детьми. Соседка жалуется, что семейство шумное, дети бегают по потолкам, и делают это с раннего утра. Раньше я регулярно просила мать семейства утихомирить малышей и вообще старалась не выделяться в нашем доме. Теперь мне пришлось сменить тон: больше не пилю своих жильцов — лишь бы были довольны и не съехали».
Лариса,рантье
Лариса рассказывает, что раньше приходилось ругаться и из-за раскрашенных детьми обоев, и из-за сломанной двери шкафа. Теперь портить отношения с жильцами и критиковать их за неподобающее поведение она перестала: боится, что дороже выйдет.
Резюме для арендодателей
- Берегите отношения с жильцами — они вам еще пригодятся!Будьте готовы на уступки от 10% и далее: к сожалению, без них сейчас никуда, а поговорка про синицу в руках актуальна как никогда.Развивайте гибкость: скорее всего, это будут не первые тяжелые переговоры с арендаторами — вам очень понадобится искренняя готовность сообща искать решения, которые станут спасительными и для вас, и для ваших жильцов.
А что делать арендаторам?
Для арендаторов тоже наступают тяжелые времена, но даже из самых непростых ситуаций есть выход. По статистике заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, по уже заключенным договорам найма собственники готовы предоставить скидку своим квартирантам: самый популярный дисконт — от 10 до 20%.
«Я работаю в кафе, снимали с подружкой квартиру на двоих. Сейчас я осталась без работы, что делать – не знаю, возвращаться к папе в маленький город под Самарой не хочу. Хозяйка согласилась на месяц снизить квартплату примерно на четверть. Если в мае ничего не изменится, работа не найдется, придется съезжать».
Анастасия С.должность
У моего мужа основной бизнес в Волгограде, в прошлом году начал развивать компанию в Москве. Наша семья большая, мы многодетные, поэтому сняли сразу дом на Новой Риге. Все было хорошо до карантина. Бизнес (в сфере авторемонта) встал, дом нам стал дорог. Владелец предложил скидку, но она нам погоды не сделает. Так что живем до конца апреля и возвращаемся назад, в Волгоград, там хотя бы дом собственный, платить никому не надо.
Ирина, мама 5 детей должность
По словам главного эксперта Аналитического центра Циан Виктории Кирюхиной, вести переговоры с арендодателем о снижения арендной ставки стоит только при наличии инструмента торга — альтернативных и более дешевых вариантов.
Эксперт категорически не советует гнаться за дешевизной: собственники таких объектов больше других заинтересованы в смене арендаторы вместе с ростом ставок.
Виктория Кирюхина рекомендует детально прописывать пункты договора, которые касаются условий расторжения аренды — именно сейчас это особенно актуально. Еще один прием — заплатить за аренду на несколько месяцев вперед: так вы не только фиксируете цену, но и в целом докажете свою платежеспособность.
Замечательный сосед
Такой вариант подойдет не всем. О нем рассказала Вероника, уже несколько лет снимающая квартиру вместе с двумя соседками.
«Моя история некризисная, но все равно актуальная. Я скульптор, живу в огромном лофте: нужна мастерская. Самостоятельно такую площадь (помимо моей мастерской здесь есть кухня и три комнаты) я бы не осилила, поэтому вместе с хозяином мы нашли еще двух девушек. Мы делим с ними оплату на троих и прекрасно себя чувствуем».
Вероника,скульптор
Виктория Кирюхина считает, что это вполне рабочий способ — договориться о подселении еще одного человека в квартиру. «В студенчестве многие так снимали квартиру — почему бы не вернуться к такому варианту, пусть и временно, ради снижения ставки аренды в два-три раза на человека?» — предлагает она.
Наконец, не паникуйте и не собирайте сразу вещи, если не можете продолжать платить аренду. Если вы уже доказали свою благонадежность, с большой долей вероятности арендодатель пойдет вам навстречу и даже снизит платежи — ему это выгоднее, чем простой квартиры и поиск нового нанимателя, который грозит затянуться на неопределенный срок из-за режима самоизоляции.
Что следует помнить арендаторам?
- Сохраняйте с хозяевами хорошие отношения, не провоцируйте конфликтов и старайтесь избегать неловких ситуаций — не время для провокаций и потакания всем желаниям без разбора.Если у вас настал персональный кризис со всеми вытекающими, честно сообщите об этом владельцу жилья. Не надо лукавить и обещать все выплатить буквально послезавтра, зная, что денег все равно не будет.Просите скидку, если тяжело, предлагайте разные варианты. Напомним: можно жить в долг (выплатите все постепенно, как только вновь появится доход), договориться о скидке (50% — перебор, но 15% — вполне реально), попросить помочь с коммуналкой (если раньше вы оплачивали ее самостоятельно) или согласиться на подселение (этот вариант — для самых отчаянных).
В любом случае, не унывайте: эксперты уверены, что жизнь после окончания самоизоляции войдет в русло, хоть и будет немного иной. Наберитесь сил, чтобы добраться до этого момента, сохранив энтузиазм и готовность работать. Всё будет хорошо!
Источник: