Юлия Судакова7 апреля 2022 75Не исключено, что уже в скором времени самостоятельно проверить объект недвижимости не получится. В Госдуму внесен законопроект, который запрещает выдавать данные из ЕГРН третьим лицам без согласия собственника. Что означает эта инициатива для рынка недвижимости и как она отразится на безопасности сделок?
С заботой о персональных данных
Предложение о запрете получать информацию из ЕГРН о чужих объектах включено в законопроект об усилении защиты персональных данных россиян.
Документ составила группа думских депутатов, включая Александра Хинштейна, главу комитета Госдумы по информационной политике, информационным технологиям и связи. 5 апреля законопроект был одобрен экспертным советов «Единой России», а уже на следующий день, 6 апреля, его внесли в Госдуму.
Как объясняет сам Александр Хинштейн на своей странице во «ВКонтакте», «мы регулярно сталкиваемся с проблемой утечек персданных. Эта проблема как иностранных ИТ-платформ, так российских компаний. При этом штрафы за распространение персданных мизерные, да и ответственность операторов несоизмерима с возможным ущербом для пользователей».
Проверьте недвижимость перед покупкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов, с сервисом юридической проверки от Циан
Таким образом, получение данных из ЕГРН одновременно ставит под удар безопасность персональных данных и того, кто запрашивает информацию, и того, о ком запрашивается информация. Депутат уверен, что «сегодня в цифровой среде мы присутствуем настолько же реально, насколько и в жизни привычной», а значит «проблема защищенности персональных данных россиян от несанкционированного доступа неограниченного круга лиц имеет чрезвычайно высокую актуальность».
Циан.Журнал попросил прокомментировать законодательную инициативу Росреестр, но в ведомстве ответили, что пока законопроект к ним не поступал, а позиция будет сформирована позже — при подготовке официального отзыва.
Что изменится?
Как выписка работает сейчас и что изменится после принятия поправок? Объясняет Степан Хантимиров, юрист адвокатского бюро Asterisk.
Законопроект предлагает изменить порядок предоставления выписок из ЕГРН, в том числе в отношении одной из самых востребованных — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (выписка об основных правах). По ней можно установить собственника недвижимости, арендатора, наличие судебных споров в отношении недвижимости и обременений (включая залоги).
Если Госдума примет законопроект, из выписок об основных правах пропадет информация о персональных данных собственника (или иного правообладателя, в чью пользу установлено обременение) — нельзя будет узнать ни ФИО, ни дату рождения.
Получить такую информацию можно будет только в двух случаях:
1. Если собственник или иной правообладатель подаст заявление в ЕГРН, в котором разрешит предоставлять свои персональные данные третьим лицам в отношении определенной недвижимости.
2. Запрашивают сведения те лица, которые напрямую названы в законопроекте: к ним относятся сособственники, супруги собственников, соседи — собственники соседнего земельного участка, а также государственные органы, включая суды.
Натянутая необходимость
По мнению эксперта, сейчас баланс публичных интересов и сохранности персональных данных соблюдается вполне достаточно. При этом выписки из ЕГРН делятся на два основных типа: те, что предоставляются по запросу любого заинтересованного лица, и те, что содержат персональные данные лиц (и доступны ограниченному кругу лиц), подчеркивает собеседник Циан.Журнала.
— Выписку об основных правах вправе заказать каждый, но ее можно заказать на конкретный объект недвижимости, а не на конкретное лицо. Эту выписку запрашивают контрагенты перед сделкой, чтобы проверить другую сторону.
— Выписку о сведениях о правах отдельного лица на имеющиеся (или имевшиеся) у него объекты недвижимости, в которой указываются все объекты недвижимости, которыми лицо владеет. Ее может заказать только сам собственник, его законный представитель и государственные органы.
«Запрет на предоставление данных из ЕГРН власти объясняют попыткой защитить персональные данные собственников. Но такое объяснение выглядит натянутым, ведь сейчас получение выписки не обезличено: человек, запрашивающий данные из ЕГРН, предоставляет свои ФИО».
Дмитрий Логинов,руководитель отдела правового сопровождения сделок «НДВ – Супермаркет Недвижимости»
Что значит новый законопроект для обычных россиян и какие последствия для них он будет иметь в случае, если будет принят?
Плюсы законопроекта
Основной плюс — защита персональных данных. «Собственники недвижимости будут чувствовать себя более комфортно — никто не сможет просто так узнать, кто является собственником конкретной недвижимости и какие есть обременения (аренда и залог)», — говорит Степан Хантимиров.
Данные о том, где живет человек (постоянно или временно) и какое имущество ему принадлежит, злоумышленники могут использовать самыми разными способами, полагает Алина Шлеева, юрист адвокатского бюро «Пропозитум». С ее точки зрения поправки необходимы.
«Но гораздо более значимой составляющей законопроекта я считаю обязанность оператора информировать уполномоченные органы о намерении трансграничной передачи данных или незамедлительно (в течение 24 часов) информировать органы власти об утечке персональных данных», — комментирует эксперт. Она добавляет, что усиление мер защиты персональных данных — логичный и своевременный шаг, если учитывать рост случаев мошенничества.
Минусы законопроекта
Первый минус. В какой-то мере поправки искажают суть самого ЕГРН. Государственный реестр с общедоступными данными нужен для защиты прав граждан и защиты гражданского оборота. Например, покупатель перед покупкой недвижимости заказывает выписку об основных правах, благодаря которой он убеждается, что заключает договор купли-продажи с настоящим собственником. По новым правилам покупатель будет просить продавца предоставить выписку об основных правах, что усложнит и затянет сделку.
Второй минус. Учитывая, что сведения из ЕГРН будут предоставляться только с разрешения владельцев недвижимости, логично предположить, что иногда собственники будут и отказывать — особенно в тех случаях, когда это идет вразрез с их интересами, отмечает Алина Шлеева.
А без такого согласия получить выписку удастся только при обращении к нотариусу в случае, если персональные данные нужны для защиты своих прав и законных интересов (скажем, в суде). Такие услуги нотариуса будут платными, это увеличит судебные расходы.
Третье слабое место законопроекта — невозможность доказать добросовестность покупателя. Предоставление сведений из ЕГРН только с согласия собственника будет означать нарушение такого важного принципа реестра, как публичность, объясняет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
«Именно на публичности реестров базируется принцип добросовестности участников сделок, который пронизывает всё гражданское законодательство. Покупатель имеет возможность обратиться к открытым и доступным сведениям реестра при оценке рисков сделки — это ставится во главу угла всеми судами. Они возлагают ответственность на покупателя, который такую возможность проигнорировал».
На практике покупатели недвижимости еще до подписания договора с продавцом и перед внесением аванса/задатка изучают публичные реестры, говорит юрист.
Обнаружение арестов/запретов и иных обременений позволяет уменьшить риски покупателя, не допустить ненужной передачи денег или побудить продавца исправить выявленные недостатки.
Новые риски мошенничества для обывателей допускает Анастасия Ромашова, старший юрисконсульт офиса «Новогиреево» компании «Миэль» — это четвертый минус.
«Профессионалы рынка, скорее всего, найдут ходы–выходы, а вот покупатель, который не пользуется услугами агента недвижимости, рискует нарваться на неприятности».
Наконец, пятый минус логично следует из предыдущего: теперь под сомнение будут ставиться все выписки. Судите сами: сейчас подделывать данные из ЕГРН бесполезно и бессмысленно, так как покупателю легко проверить сведения самостоятельно. Если законопроект будет принят, это усложнит процесс, но не сделает его невозможным.
«Просто по новым правилам любые документы о собственности будут ставиться под сомнение, и покупатели начнут активнее использовать альтернативные механизмы защиты своих прав. Например, станут более жесткими условия по оплате жилплощади и передачи средств (аккредитив, банковские ячейки, сервис безопасных расчетов и прочие), — уточняет Дмитрий Логинов.
В заключение собеседник Циан.Журнала напоминает, что разговоры о закрытии информации о правообладателях ходят давно: «Пару лет назад было довольно много примеров, когда оппозиционные активисты при помощи выписок из ЕГРН раскрывали информацию о собственности крупных чиновников и членов их семей».
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Понравилась статья?
Нравится0Не нравится0
Источник: