Ограничительные меры по-прежнему действуют во многих регионах, не способствуя заключению сделок с жильем. Но после отмены всеобщей самоизоляции вторичный рынок возвращается к жизни и пересчитывает, как изменились цены за два месяца с начала карантина.
Аналитики Циан проанализировали стоимость 1 кв. м в российских городах с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения от 100 квартир, а также в Московской и Ленинградской областях.
Крупнее город — ощутимее снижение цен
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м в 129 городах и двух областях (Московской и Ленинградской) составляет сегодня 68,4 тыс. рублей. За два месяца карантина стоимость снизилась на 7,4%: 28 марта 2020 года показатель был равен 73,9 тыс. рублей.
В годовой динамике стоимость уменьшилась на 6,6%: в мае 2019 года «квадрат» на вторичном рынке стоил в среднем 73,2 тыс. рублей.
Основное снижение цен было характерно для крупных городов с численностью населения от 1 млн человек. В мае 2020 года средняя цена «квадрата» в них снизилась до 88,9 тыс. рублей (-6,4% за два месяца самоизоляции; -3,8% — за год).
Отдельно в Московском и Петербургском регионах (включая области) средняя стоимость 1 кв. м уменьшилась за период карантина на 2,9% (до 130,4 тыс. рублей).
В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,4%. По сравнению с маем 2019 года сегодня стоимость выше на 2%.
Эксперты связывают такую разнонаправленную динамику с более строгими ограничениями и высокими штрафами в самых крупных городах, где фиксируется наибольшее число заболевших коронавирусом. Это отразилось и на поведении собственников и покупателей, которые отложили сделки, не желая лишний раз рисковать здоровьем.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по России составляет сегодня 3,9 млн рублей при площади квартиры 55,1 кв. м. За прошедшие два месяца средний бюджет в продаже снизился на 300 тыс. рублей.
В конце марта в среднем квартира на вторичном рынке при сопоставимой площади обходилась в среднем в 4,2 млн рублей. Годом ранее стоимость была в среднем 4,1 млн рублей (56 кв. м).
Динамика средней стоимости 1 кв. м в городах РФ
(с населением более 100 тыс. человек), тыс. рублей
27 мая 2019
28 марта 2020
27 мая 2020
Динамика за карантин
Динамика за год
Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей)
73,2
73,9
68,4
-7,40%
-6,6%
Только города-миллионники
92,5
95,1
88,9
-6,40%
-3,8%
Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн
57,6
57,4
58,8
+2,4%
2%
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры падения и роста
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м за два месяца ограничительных мер уменьшилась в 27% городов (36 из 131 городов с численностью населения от 100 тыс. человек). Впрочем, в 21 из них снижение не превысило 1%.
Наибольшее падение цен за два месяца самоизоляции зафиксировано в городах:
- Якутске, Дальневосточный ФО (-6,8%)Артеме, Дальневосточный ФО (-6,8%)Димитровград, Приволжский ФО (-2,9%).
В 73% городов (95 из 131) за тот же период отмечена около нулевая или минимальная положительная динамика. В пределах 1% цена за два месяца увеличилась в 27 городах.
Наибольший рост цен за два месяца самоизоляции зафиксирован в:
- Махачкале, Северо-Кавказский ФО (+11%),Калининграде, Северо-Западный ФО (+6,5%),Находке, Дальневосточный ФО (+6,2%).
В разрезе федеральных округов наибольшее падение средней стоимости за два месяца в Центральном (-9,8%) и Северо-Западном ФО (-6,8%). Наибольший рост цен зафиксирован в Уральском (+4,7%), а также Северо-Кавказском и Сибирском ФО (по +2,1%).
Динамика средней стоимость 1 кв. м по федеральным округам
Федеральный округ
Средняя стоимость 1 кв. м, май 2020
Динамика за период карантина (с 28 марта 2020 года)
Динамика с начала 2020 года
Города Уральского ФО
59,7
4,7%
2,3%
Города Северо-Кавказского ФО
48,0
2,1%
5,5%
Города Сибирского ФО
58,3
2,1%
2,8%
Города Южного ФО
64,6
1,7%
-0,4%
Города Приволжского ФО
53,5
0,7%
1,1%
Города Дальневосточного ФО
72,7
0,2%
9,9%
Города Северо-Западного ФО
81,3
-6,8%
-8,3%
Города Центрального ФО
93,2
-9,8%
-8,1%
По данным Аналитического центра Циан
Падение в апреле, восстановление в мае
Согласно статистике Росреестра, показатели продаж на вторичном рынке крупных городов снизились по итогам апреля. К примеру, в Москве количество сделок в годовой динамике оказалось на 65% ниже, чем в марте 2020 года.
В Казани число сделок на «вторичке» в апреле в сравнении с мартом снизилось на 34%, в Екатеринбурге — на 27%. Столь значительно падение связано не только с временным снижением интереса к покупке жилья в период самоизоляции, но и сложностью с получением и оформлением документов, а также отсутствием четкой отработанной схемы по дистанционному заключению сделок.
В результате на вторичном рынке наблюдается формирование отложенного спроса, который выражается в восстановлении количества просмотров объявлений о продаже.
Эксперты Циан проанализировали количество просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса.
В Москве падение числа просмотров на сайте пришлось на начало самоизоляции в конце марта 2020 года. Но за счет ажиотажного спроса в первые три недели месяца спрос в марте в целом оказался на 8% выше, чем годом ранее.
Существенное падение активности наблюдалось на протяжении всего апреля (-28% по отношению к апрелю 2019 года). В мае спрос начал восстанавливаться: относительно прошлого года прирост составил 7%. Эксперты связывают такую динамику с реализацией отложенного спроса.
Из-за ограничительных мер в апреле переговорные процессы и оформление сделок фактически прекратилось. В мае, после частичного снятия в столице ограничений, потенциальные покупатели мониторят рынок, рассчитывая заключить сделку в ближайшее время.
В целом с марта по май 2020 года количество просмотров оказалось ниже всего на 5%, несмотря на провальный апрель.
За двухмесячную самоизоляцию средняя цена 1 кв. м в Москве увеличилась на 2,3%.
Просмотры объявлений вторичного рынка в Москве на сайте Циан
По данным Аналитического центра Циан
На вторичном рынке Санкт-Петербурга падение спроса и начало восстановления рынка пришлось на те же даты, что и в Москве. В марте 2020 года число просмотров оказалось выше прошлогоднего марта на 9%. Спрос в апреле провалился на 18%. В мае число просмотров оказалось выше, чем годом ранее, на 6%.
В целом за три месяца (с марта по май) количество просмотров объявлений на вторичном рынке Санкт-Петербурга оказалось ниже прошлогодних значений всего на 1%. Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за прошедшие два месяца на 1,9%.
Просмотры объявлений вторичного рынка в Санкт-Петербурге на сайте Циан
По данным Аналитического центра Циан
«Возвращение интереса ко вторичным объектам позволит частично отыграть зафиксированное снижение цен в период самоизоляции, но по итогам года мы ожидаем падение стоимости до 8–10%», — прогнозирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
По словам эксперта, на стоимость оказывают давление несколько факторов.
Субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек приведет к частичному оттоку спроса на «первичку». Особенно это актуально для тех субъектов, где доля ипотечных сделок на первичном рынке уже высокая — прежде всего это Санкт-Петербург (47%) и Москва (44%).
Во-вторых, сразу после завершения самоизоляции моментально восстановить экономическую активность не получится. Многие россияне уже столкнулись со снижением доходов, что также не способствует росту цен.
В-третьих, аренда значительно подешевела (-9% за апрель в городах-миллионниках), что позволяет снимать жилье и тратить на это меньше, чем раньше.
Динамика средней цены 1 кв. м в период двухмесячной самоизоляции
ГородСр. цена 1 кв. м в конце мая 2020 года, тыс. руб.Динамика цен за два месяца с начала самоизоляцииДинамика цен с начала 2020 годаДинамика цен относительно за год (с мая 2019 года)Центральный ФОМосква212,22,30%4,00%3,50%Московская область95,2-0,10%0,80%0,90%Обнинск67,20,70%0,30%2,20%Тула66,23,90%3,40%7,10%Белгород60,91,80%3,00%5,80%Калуга58,82,40%1,70%1,80%Владимир55,91,70%2,20%6,30%Тверь51,40,10%0,60%2,60%Воронеж51,31,00%2,80%4,60%Ярославль51,1-1,00%-1,30%0,50%Кострома49,52,60%3,30%7,80%Курск48,51,70%3,70%8,50%Липецк46,91,50%0,40%2,40%Тамбов46,90,70%2,40%7,70%Рязань45,62,30%2,60%2,70%Орел45,40,90%1,30%4,70%Старый Оскол45,20,80%4,00%5,10%Иваново44,31,40%1,20%3,20%Смоленск42,40,30%-1,30%1,60%Муром39,7-0,80%0,40%2,40%Брянск39,3-0,20%1,70%3,50%Новомосковск38,6-2,10%-2,30%-2,90%Ковров34,2-1,70%2,50%4,80%Рыбинск33,10,60%0,30%-1,40%Северо-Западный ФОСанкт-Петербург123,21,90%2,30%4,60%Северодвинск69,90,00%-0,10%2,50%Ленинградская область67,12,70%1,60%6,60%Калининград65,66,50%9,20%6,60%Архангельск62,23,00%2,60%5,50%Сыктывкар56-0,50%-1,00%-0,90%Мурманск53,70,50%-0,40%6,70%Петрозаводск50,61,70%2,60%7,00%Вологда46,21,20%1,00%2,70%Великий Новгород44-0,60%0,20%-2,00%Псков42,61,40%1,30%9,10%Череповец42,5-0,10%4,50%13,40%Южный ФОСочи140,4-2,20%-0,10%5,70%Севастополь97,62,20%5,60%7,80%Симферополь79,81,90%2,80%0,20%Новороссийск68,91,60%4,50%7,40%Краснодар65,2-0,10%1,80%8,80%Ростов-на-Дону631,30%1,30%3,70%Керчь54,51,00%3,40%9,50%Волгоград490,30%-1,70%1,20%Батайск47,7-1,20%-0,20%-2,30%Астрахань40,8-2,10%-0,10%1,20%Волжский40,30,40%0,00%0,20%Таганрог38,10,90%-2,10%-2,00%Волгодонск321,20%1,40%-2,90%Северо-Кавказский ФОМахачкала56,711,10%0%10,00%Пятигорск56,6-1,90%-0,90%3,40%Кисловодск533,30%1,20%15%Ессентуки48,10,90%4,40%6,90%Ставрополь481,20%4,80%3,20%Нальчик44,52,30%3,60%-9,90%Владикавказ44,12,50%2,10%1,90%Невинномысск32,51,60%3,50%9,50%Приволжский ФОКазань82,20,90%1,10%3,30%Уфа700,00%-1,90%-1,10%Нижний Новгород69,21,70%0,30%5,00%Самара60,12,50%1,30%-1,70%Пермь56,3-1,30%-1,30%0,30%Набережные Челны55,22,60%1,90%-0,20%Альметьевск55,12,10%5,10%4,80%Ижевск51,50,50%0,00%5,00%Пенза49,10,10%1,80%1,20%Саранск48,31,20%-0,10%-4,80%Чебоксары47,3-0,30%2,60%-0,10%Октябрьский45,5-2,70%-2,50%2,00%Оренбург45,3-0,50%-0,40%-1,90%Арзамас453,50%2,60%15,80%Саратов44,83,30%3,40%3,20%Киров43,5-0,10%-0,20%-0,40%Ульяновск42,9-1,00%0,60%0,40%Дзержинск41,42,40%1,20%5,80%Тольятти41,3-0,10%0,10%1,80%Нижнекамск41-2,80%-2,10%-1,00%Йошкар-Ола40,81,60%1,60%-0,80%Энгельс40,62,00%1,70%-0,10%Новокуйбышевск39,8-0,30%-5,80%-2,10%Нефтекамск38,5-1,30%-1,40%-1,20%Новочебоксарск37,31,70%2,30%2,70%Сызрань36,61,40%3,30%7,00%Воткинск36,1-0,70%-1,80%4,90%Салават33,76,10%5,40%11,60%Балаково30,40,30%-0,30%-2,10%Димитровград29,9-2,90%-2,40%-4,40%Орск25,2-1,30%-1,20%1,20%Уральский ФОНовый Уренгой107,3-1,30%3,70%11,20%Нефтеюганск80,61,70%3,00%5,20%Сургут77,8-0,30%0,50%2,20%Екатеринбург72,92,20%0,80%3,10%Тюмень67,2-0,10%1,60%4,70%Нижневартовск61,50,40%4,10%4,20%Ноябрьск54,70,40%1,80%6,90%Стерлитамак42,9-0,30%0,20%3,20%Челябинск40,41,20%1,00%0,30%Первоуральск39,24,20%7,10%3,20%Курган391,40%2,70%4,20%Нижний Тагил36,40,30%1,00%1,90%Каменск-Уральский34,61,60%0,50%1,80%Копейск32,52,60%2,50%9,00%Магнитогорск32,11,20%2,70%1,00%Миасс31,70,60%0,10%-0,90%Сибирский ФОНовосибирск73,32,60%2,60%5,70%Иркутск71,41,30%5,10%10,90%Красноярск63,10,50%2,20%3,90%Томск60,72,00%4,20%6,00%Абакан52,71,00%3,60%3,90%Барнаул50,81,60%3,10%4,70%Кемерово490,80%3,00%4,80%Омск48,84,10%4,80%8,20%Ангарск44,91,50%2,30%11,60%Братск44,42,60%4,70%25,20%Новокузнецк44,32,80%4,20%9,20%Северск38,9-0,10%3,10%-2,70%Ачинск37,91,40%0,70%5,50%Бийск34,31,50%1,80%4,10%Норильск34,20,70%1,60%8,00%Прокопьевск30,81,40%-0,10%-4,80%Дальневосточный ФОЮжно-Сахалинск126,71,80%9,40%10,60%Владивосток121,81,00%3,00%7,20%Хабаровск85,31,80%2,90%6,00%Якутск80,1-6,80%-2,30%11,40%Благовещенск79,53,30%7,10%13,80%Артем79,1-6,80%-3,30%-0,80%Петропавловск-Камчатский65,34,60%1,70%12,00%Находка62,16,20%9,00%11,60%Чита57,73,90%9,10%14,60%Улан-Удэ55,20,70%4,30%10,60%Комсомольск-на-Амуре44,41,50%2,30%1,70%
По данным Аналитического центра Циан
Источник: