В сентябре 2021 года полугодовая стагнация арендных ставок в Москве сменилась ростом. Эксперты Циан выяснили, в каких районах чаще других ищут съемную квартиру в столице, как меняются ставки, а также насколько после нескольких недель самоизоляции вырос спрос на жилье большей площади.
Коротко о главном
- За полтора года рынок аренды в Москве пережил три пика спроса: май 2020 года (массовый переезд после локдауна), январь 2021 года (отмена обязательной удаленки), август 2021 (начало «делового сезона»).
- После полугодового падения (с марта по август 2021 года) арендная ставка в сентябре впервые показывает рост (+1,9% для однокомнатных квартир и + 1,2% для двухкомнатных). Стоимость аренды в Москве сегодня примерно сопоставима с допандемийными значениями.
- Сразу после локдауна и жизни в ограниченном пространстве на протяжении нескольких недель большими темпами восстанавливались ставки на двухкомнатные квартиры.
- Доля квартир под аренду в ЦАО снижается. Растет выбор в СВАО и ВАО. Конкуренция усиливается: в сравнении с допандемийным периодом на рынке аренды сейчас в полтора раза больше вариантов. Аренда на востоке дорожает, в центре — дешевеет.
- Спрос смещается в сторону квартир большей комнатности. Самый популярный у арендаторов район — Пресненский. Люди готовы переезжать и за МКАД, но не хотят отказываться от метро.
- Рост спроса на аренду не привел к массовому пересмотру ставок: для 44% новинок рынка прайс не поменялся. Для четверти объектов ставки выросли, в среднем на 18%.
I. Спрос на аренду выше допандемийного, несмотря на удаленку
Рынок аренды в последние полтора года оказался в непростой ситуации. В отличие от новостроек, где были предложены меры поддержки, сегмент долгосрочной аренды был вынужден приспосабливаться к новым условиям и структуре спроса самостоятельно. Не всегда это удавалось. Первое серьезное потрясение произошло в локдаун, когда в марте и апреле 2020 года потенциальный спрос снижался на протяжении двух месяцев. Но уже в мае был зафиксирован рекордный всплеск (+40% к апрелю). Все это было связано с массовыми переездами и мониторингом рынка на фоне сокращения доходов арендаторов, которые еще в апреле могли снимать жилье за счет внесенного ранее депозита за последний месяц.
Далее на протяжении лета 2020 года спрос планомерно восстанавливался — до второй волны заболеваемости, которая снова привела к переводу сотрудников на удаленную работу и потере спроса на долгосрочную аренду: с сентября по декабрь 2020 года он ежемесячно снижался.
Следующий всплеск активности наблюдался в январе 2021 года, когда было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы. Относительно декабря активность арендаторов выросла на 32%, после чего рынок перешел в стагнацию. Потенциальный спрос оставался примерно на одном уровне. Рост начал фиксироваться в июле (+13%) и августе (+31%) этого года. Количество просмотров объявлений об аренде показывает максимум за последние полтора года: спрос выше, чем до пандемии.
Источник: Аналитический центр Циан
II. После полугодового падения арендная ставка перешла к росту
Снижение спроса на аренду привело к ценовой корректировке: с весны 2021 года средняя арендная ставка в Москве планомерно снижалась или стагнировала, показывая нулевую динамику на протяжении нескольких месяцев.
Для наиболее востребованных однокомнатных квартир средняя стоимость аренды показывала положительную динамику в марте 2021 года, после чего ежемесячно фиксировалась отрицательная/нулевая динамика: к августу накопленное снижение составило 2,6%. В сентябре ставка частично отыграла полугодовое падение, увеличившись относительно августа на 1,9%: до 37,8 тысяч.
Для двухкомнатных квартир картина выглядит абсолютно так же. После повышения цен в марте 2021 года аренда дешевела: падение за полгода, к августу, составило 4,8%. В сентябре относительно августа впервые отмечен рост на 1,2%: арендовать среднюю квартиру в Москве сегодня можно в среднем за 51,5 тыс. рублей.
Стоимость аренды в столице сейчас примерно сопоставима с допандемийными значениями.
К примеру, относительно февраля 2020 года (до введения ограничительных мер) текущая ставка аренды по однокомнатным квартирам выше всего на 200 рублей (0,5%). По двухкомнатным — на 700 рублей, или 1,4%.
Еще один примечательный факт: после локдауна большими темпами восстанавливались ставки на аренду именно двухкомнатных квартир, что связано со стремлением многих съемщиков перебраться в более просторное жилье, тем более что сохранялась возможность работать удаленно. С мая по сентябрь 2020 года средняя ставка аренды именно двухкомнатных квартир выросла на рекордные 20,6% (с 52 до 62,7 тыс. рублей). Ставка аренды для однокомнатного жилья увеличилась за тот же период на 13,9% (с 35,2 тыс. до 40,1 тыс.).
В результате такого стремительного роста в октябре на фоне второй волны заболеваемости и новых ограничительных мер именно двухкомнатные квартиры значительнее просели в ставке (-17%), тогда как «однушки» потеряли за месяц 8,7%.
Напомним, осенью 2020 года были введены требования по обязательной удаленке для части сотрудников, что вызвало снижение спроса на столичную аренду — как минимум, сотрудники из регионов смогли временно уехать из Москвы, вернувшись обратно в январе 2021 года, после отмены обязательной удаленной работы. Это вызвало нетипичный всплеск активности на рынке аренды в январе.
Источник: Аналитический центр Циан
III. Аренда на востоке дорожает, в центре — дешевеет
Восстановлению рынка аренды препятствует не только низкая активность потенциальных арендаторов, но и высокая конкуренция в этом сегменте. Сегодня на рынке Москвы для долгосрочной аренды доступно порядка 15 тыс. квартир и апартаментов, что в полтора раза (на 52%) больше, чем еще в начале 2020 года, когда экспонировалось примерно 9,8 тыс. лотов.
Меняется и структура предложения по округам. Относительно начала 2020 года (то есть до самоизоляции) в общем объеме аренды заметно снизилась доля квартир в ЦАО: с 11,3% до 9,2%. Одновременно наибольший рост (+0,9 п.п.) отмечен в ВАО и СВАО.
По сравнению с допандемийным периодом средняя ставка аренды снизилась для объектов в центре города и на западе (ЗА0). Одновременно максимальный рост ставок показала недвижимость на востоке — далеко не в самых престижных районах столицы. В ВАО, например, ставка выросла на 6,5%. В СВАО — на 8,3%. С распространением удаленной работы арендовать квартиру в самом центре города для некоторых стало нецелесообразным, что и привело к пересмотру цен. Ставка снизилась и для другого дорогого округа — ЗАО.
IV. Спрос сместился в пользу больших площадей. Самый популярный район — Пресненский
Относительно допандемийного периода в Москве наблюдается смещение спроса в пользу вариантов с большим числом комнат. Доля однокомнатных квартир в структуре спроса снизилась с 52% до 47% (-5 п.п.).
Одновременно арендаторы стали чаще интересоваться двухкомнатными квартирам: доля спроса на них выросла на 3 п.п.: с 39% до 41%. Трехкомнатные квартиры увеличили долю на 2 п.п., с 10% до 12%.
Таким образом, однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом, однако все же многие задумались о более комфортном проживании, выбирая жилье на комнату больше, что особенно актуально с учетом необходимости организации «личного кабинета» для удаленной работы из дома.
Список наиболее популярных для аренды районов (по числу просмотров объявлений) возглавляет Пресненский (2,3% от всего спроса), на территории которого находится ММДЦ «Москва-Сити», то есть априори присутствует повышенный интерес со стороны тех сотрудников, которые хотят работать в пешей доступности от дома.
На втором месте — Сосенское поселение (1,8% спроса) в Новой Москве, на территории которого открыты несколько станций Сокольнической линии метро, то есть локация отличается хорошей транспортной доступностью относительно других «замкадных» районов.
Замыкает тройку лидеров Хорошево-Мневники (1,7%). В топ по спросу среди арендаторов также входят Раменки (1,6%).
То есть пользуются спросом как квартиры в аренду «ближе к офису», так и варианты «подешевле и дальше от центра, но у метро».
V. Четверть всех квартир в аренду дорожает
Циан проанализировал, как менялась стартовая ставка по объявлениям долгосрочной аренды, вышедшим в июле-августе 2021 года, когда на рынке стал фиксироваться рост активности клиентов.
Почти для половины «новинок» рынка долгосрочной аренды средняя стартовая ставка не изменилась. Для 30% новых объявлений стартовая ставка была снижена. Среднее падение по всем объектам составило порядка 9%, или 5,4 тыс. рублей. Средняя стартовая стоимость по подешевевшим объектам была на уровне 61,8 тыс. рублей, снизившись до 56,4 тыс. рублей в месяц.
Для четверти (26%) летних «новинок» ставка аренды выросла. Прирост составил в среднем 18%, или 8,2 тыс. рублей. Стартовая средняя ставка аренды подорожавших квартир изначально составила 26,24 тыс. рублей, после повышения — 54,4 тыс. рублей в месяц.
Впрочем, на рынке были примеры пересмотра стоимости существенно выше средних значений. К примеру, сразу на 82 тысячи рублей — до 48 тыс. была снижена стоимость аренды двухкомнатной квартиры на Дербеневской набережной в Даниловском районе Москвы. Максимальный прирост оказался скромнее — всего на 35 тысяч рублей к базовой ставке, до 65 тыс. в месяц за «двушку» в районе Лианозово. Такие примеры говорят о наличии на рынке непрофессиональных инвесторов, ориентирующихся скорее не на конъюнктуру, а на желаемую доходность от вложений.
«Осенью 2021 года мы ожидаем дальнейший рост ставок аренды, — комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. — Наступление делового сезона, удорожание ипотеки — все это пойдет в плюс сегменту аренды. Кроме того, из-за роста цен доходность от сдачи квартир существенно снизилась. В то же время в последний год на рынке было немало инвесторов, которые рассчитывают получать доходность от аренды выше банковского депозита. Сейчас в Москве средняя доходность от сдачи в аренду составляет примерно 4,5%, можно найти депозит с большей гарантированной доходностью. Но рост конкуренции пока что не позволяет нарастить ставки аренды на 25-30%, а именно на данную величину выросла в цене недвижимость».
Источник: