В конце года у потенциальных покупателей заканчиваются сроки банковских вкладов, особо трудолюбивым выплачиваются премии, а застройщики объявляют о новогодних скидках. Циан.Журнал выяснил, где и как в Москве и области ловить наиболее выгодные варианты для инвестиций.
После перехода на эскроу-счета и резкого подорожания недвижимости покупка квартиры на старте продаж уже не гарантирует лучшей цены и ликвидности. Как же тогда выбирать жилой комплекс и наилучший момент для приобретения?
«Мама сказала, деньги в котловане»
До того как застройщики стали работать с проектным финансированием, квадратные метры в московских новостройках за время строительства дорожали примерно на 30%. Застройщики специально выставляли низкий ценник на начальных стадиях, чтобы собрать с дольщиков деньги на проект, объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
В 2019 году строительная отрасль перешла на новую схему: теперь застройщики берут кредит в банке и строят объект. Тем временем деньги покупателей за квартиры хранятся на специальных эскроу-счетах — застройщик их получит только после благополучной сдачи проекта. Такая схема защищает от появления недостроев и уберегает дольщиков от риска обмана.
«Необходимость занижать стоимость на этапе котлована отпала — цены на разных стадиях строительства ЖК различаются все меньше, — объясняет эксперт. — В новостройках, сданных после 2019 года, рост составляет около 26%. Разрыв в стоимости на разных стадиях строительства будет сокращаться и дальше».
Алексей Попов,руководитель Циан.Аналитики
А еще, опасаясь потерять покупателей, девелоперы гораздо аккуратнее повышают цены. Так что такими высокими темпами, как во втором полугодии 2020-го и первом полугодии 2021 года, жилье дорожать уже не будет, полагает Алексей Попов.
Рост цены 1 кв. м за период строительства ЖК
По данным Циан.Аналитики
В каких ЖК «квадрат» подорожает?
Прогнозировать рост цен в конкретных проектах — занятие увлекательное, но не очень надежное. Любые обстоятельства могут спровоцировать как снижение цен, так и их повышение. Тем не менее специалисты Циан.Аналитики рискнули составить шорт-лист.
Эксперты опирались на идею, что за время строительства максимально подорожают те ЖК, где уже сейчас есть большой разрыв между стоимостью «квадрата» в почти готовом корпусе и в том, который только строится.
ЖК Московского региона с большой разницей в цене между готовыми и строящимися корпусами
ЖК
Цена в корпусе на этапе верхних этажей,
тыс. руб. за 1 кв. м
Цена в корпусе на стадии котлована,
тыс. руб. за 1 кв. м
Разница в цене между корпусами
Южное Бунино
232,8
197,3
18%
Жулебино парк
198,1
170,9
16%
Переделкино Ближнее
233,9
204,9
14%
Зеленая вертикаль
247,4
217,5
14%
Римский
190,4
169,5
12%
Прокшино
257,6
234,0
10%
Полярная 25
249,5
226,9
10%
Заречье Парк
305,1
280,3
9%
Большое Путилково
219,1
203,0
8%
По данным Циан.Аналитики
ЖК «Южное Бунино»
Можно посчитать и по-другому, отмечают аналитики. Например, составить рейтинг комплексов, в которых квартиры за время строительства подорожали максимально. При этом учитываются те ЖК, в которых есть как уже построенные корпуса, так и те, которые находятся на начальной стадии. В итоге в топ-15 попали те корпуса, строительство которых велось в 2020–2021 годах.
Максимально подорожавшие за время строительства ЖК Москвы, которые возводились в 2020–2021 годах
Корпус
Цена на этапе верхних этажей,
тыс. рублей за 1 кв. м
Цена на стадии котлована, тыс. рублей за 1 кв. м
Рост цены за время строительства
Зорге 9, корп. 1 (Soho) — апартаменты
372,7
202,9
84%
Зорге 9, корп. 2 (Manhattan) — апартаменты
382,7
205,2
86%
Зорге 9, корп. 3 (Madison) — апартаменты
392,9
226,7
73%
City Bay, корп. 4
320,5
178,6
79%
City Bay, корп. 1
301,6
168,9
79%
Павелецкая Сити, корп. 4 (Мэрилин)
519,8
298,5
74%
City Bay, корп. 5
285,8
168,0
70%
City Bay, корп. 7
320,6
189,3
69%
City Bay, корп. 6
312,5
185,2
69%
Павелецкая Сити, корп. 3 (Марлон)
466,9
281,6
66%
Павелецкая Сити, корп. 2 (Фрэнк)
464,7
282,4
65%
Южное Бунино, корп. 12
224,5
138,1
63%
City Bay, корп. 2
283,2
175,3
62%
Павелецкая Сити, корп. 1 (Грейс)
455,1
293,9
55%
City Bay, корп. 8
287,8
186,5
54%
По данным Циан.Аналитики
ЖК City Bay
Было — стало
В конце 2020 года Циан.Журнал приводил список инвестиционно привлекательных новостроек — вот он.
Эксперты Циан.Аналитики проверили, что произошло с ценами в этих ЖК за прошедший год — выяснилось, что прирост составил 26%. Это средний показатель, уточняет Алексей Попов и приводит в качестве действительно впечатляющего примера этот рейтинг.
От перепродажи — к предпродаже
Покупка на старте продаж — не самый эффективный способ заработать на инвестиции. О том, что стоимость объекта на старте выгодна не всегда, говорит и Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
«Не все девелоперы одинаковы инвестпригодны. Часть из них негативно относятся к инвестиционным сделкам на своих объектах — такие часто выставляют стартовые цены по верхней границе ценового диапазона. Соответственно, выгода от перепродажи будет минимальной», — утверждает эксперт.
Правда, есть и такие, кто, наоборот, приветствует инвесторов. У части таких компаний есть даже сервисы по дальнейшей переуступке прав, что очень удобно для инвесторов: при продаже не приходится искать агента, а можно прямо обратиться к своему же застройщику.
Но самый выгодный вариант — предпродажа. Предстартовые продажи — идеальный момент купить недвижимость с максимальной выгодой. Обычно это закрытое мероприятие, которое предшествует официальному началу продаж. Попасть на него нелегко, а подготовка начинается задолго: счет может идти на месяцы, а иногда — и на годы.
На старт, внимание…
Как правило, опытный инвестор отслеживает наиболее интересные площадки еще до того, как застройщик начинает на них работы, говорит Марина Шадрунова, руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль».
«Естественно, это не афишируется. Те, кто попадет в список первых (предварительно финансово подтвердив свою заинтересованность у застройщика), получат самую выгодную цену. Так как на предпродажи обычно выставляются небольшие пулы объектов, то с каждым пулом цена меняется — в итоге бывает, что именно из-за вымывания этих лотов застройщик выводит объект на старт продаж по завышенной цене», — комментирует Марина Шадрунова.
ЖК «Павелецкая сити»
По словам Марии Хурамшиной, директора по маркетингу девелоперской компании 3-RED, предпродажи имеют определенную специфику проведения сделки.
«Невозможно заключить ДДУ до получения застройщиком разрешения на строительство и публикации проектной декларации, поэтому часто пул покупателей на предпродаже формируется из клиентов риелторов», — говорит эксперт.
Если интересующий покупателя застройщик практикует предпродажи на постоянной основе, то можно сообщить компании о своем желании поучаствовать в таком мероприятии. Правда, это вариант на удачу — вероятность, что такого покупателя все же допустят до предпродаж, невелика.
Другой вариант — обратиться сразу в несколько крупных агентств недвижимости, от которых впоследствии вы получите приглашения на предпродажи в разных проектах.
Предпродажи выгодны не только покупателям, но и самим девелоперам. Во-первых, это еще один инструмент, который позволяет застройщику снизить свою долговую нагрузку на этапе старта проекта. Во-вторых, они привлекают дополнительное внимание к проекту за счет эффекта сарафанного радио «среди своих», резюмирует Мария Хурамшина.
На что смотреть, выбирая инвестиционную недвижимость?
В отличие от варианта для личного использования, в случае с покупкой инвестиционной недвижимости надо учитывать определенные факторы, которые влияют на последующий рост стоимости.
Транспортная доступность
Если квартира находится рядом с метро или остановкой общественного транспорта, ее инвестиционная привлекательность повышается автоматически. Никто не захочет тратить деньги на жилье в отдаленном районе, откуда сложно выбраться на крупные автомагистрали и в другие районы города, включая центральные, подчеркивают в пресс-службе «Группы ЛСР».
Квартира или апартаменты?
С точки зрения инвестиций апартаменты оказываются эффективнее как минимум по двум причинам. Во-первых, на первичном рынке они дешевле таких же по характеристикам квартир на 10–15%. На вторичном рынке разница колеблется в диапазоне +/–4%. Значит, при переходе объекта из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты дорожают сильнее, чем квартиры.
ЖК «Зорге 9»
Во-вторых, при сдаче в аренду разницы в ставке между квартирой и апартаментами почти нет. Следовательно, за счет более низкого порога входа срок окупаемости инвестиций в апартаменты короче.
Добавим и ложку дегтя: потенциал роста цен на апартаменты практически исчерпан — покупатели уже не реагируют на планы «апартаментной амнистии», а новые корпуса апартаментов на старте уже не будут отличаться в цене от аналогичных комплексов с квартирами.
Вывод: сейчас — или никогда, считает Алексей Попов.
Конкуренция и своевременный выход из проекта
Наличие в районе схожих комплексов способно обернуться большой конкуренцией, причем этот момент актуален как для использования купленной квартиры (например, при сдаче в аренду), так и при перепродаже.
«Если речь идет о точечном проекте в сложившейся застройке, то выходить из него нужно уже в конце строительства на максимальной цене — тогда прибыль тоже будет максимально возможной. Что касается крупного проекта с несколькими очередями, то выходить в конце строительства нет смысла: будет много конкурентов со стороны новых очередей на ранних этапах, и это будет давить на цены, не давая получить прибыль. То же и при высокой конкуренции поблизости: если в одной локации много проектов, да еще и на разных степенях готовности, сложно будет правильно рассчитать момент выхода с достойной прибылью».
Роман Родионцев,директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Экология и парки поблизости
Многие предпочитают жить вдали от загазованного центра, рядом с лесополосой или у воды — соседство с парками или водоемами повысит инвестиционную привлекательность квартиры, советуют в пресс-службе «Группы ЛСР».
Инсайды от застройщиков
Важно изучать девелоперов и их стратегии, искать инсайды и следить за тем, как застройщики продают проекты и устанавливают цены по сравнению со средними по локациям и по соседним проектам. Информацию об этом можно найти не только в аналитических статьях и базах недвижимости, но и на тематических площадках, форумах, в Telegram-каналах и т. д, рекомендует Роман Родионцев.
Ну и напоследок — поспешай не торопясь, такой совет дают эксперты. По мнению Марины Шадруновой, инвесторы анализируют свои риски — они не боятся рисковать. Поэтому нужно быстро, но с холодной головой оценивать варианты и решаться на сделку, пока вариант не уплыл в более расторопные руки.
Источник: