Циан.Аналитика30 мая 2022 371Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2022 года на вторичном рынке недвижимости крупных городов России. Цены стагнируют, спрос снижается, а выбора у покупателей становится всё больше.Коротко о главном
— Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке РФ в апреле и мае перешла к стагнации. За последний месяц она уменьшилась на 0,4% — до 105,9 тыс. рублей: так рынок отреагировал на сокращение спроса.
— Снижение цен связано, главным образом, с появлением на рынке более дешевых новых предложений. Уровень цен в объявлениях, впервые опубликованных в мае 2022 года, на 0,8% ниже, чем в новинках апреля.
— Потенциальный спрос на покупку квартиры на вторичном рынке в мае 2022 года в два раза ниже, чем зимой 2021–2022 годов. Из-за высоких ставок по ипотечным кредитам с рынка ушло большинство покупателей-ипотечников.
— Средний срок экспозиции квартир в анализируемых локациях увеличился за месяц сразу на восемь дней (до 106 дней). Из-за снижения спроса квартиры дольше не находят своих новых владельцев.
— За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле — 216 тыс.).
Важно
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за 1 кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
Цены на вторичном рынке стагнируют
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в мае 2022 года составила 105,9 тыс. рублей. За месяц она практически не изменилась (уменьшилась на 0,4%), в годовом выражении — рост на 23,8%. Уже в апреле цены на вторичном рынке перешли от роста к стагнации. Продавцы отреагировали на снижение спроса: количество просмотров объявлений и звонков снизилось в месячном выражении на 40–50%. В мае сохраняется минимальная динамика цен.
Стагнация цен фиксируется как за счет более аккуратного ценообразования в новых объявлениях (средняя цена «квадрата» во впервые вышедших на рынок предложениях в мае на 0,8% ниже, чем в апреле), так и благодаря коррекции условий в ранее размещенных лотах.
Проверьте вторичную недвижимость перед покупкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов, с помощью сервиса юридической проверки на Циан
Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке составляет 5,8 млн рублей. За месяц он сократился на 1,8% — сильнее, чем стоимость «квадрата». Это свидетельствует о том, что средняя площадь квартиры на вторичном рынке сейчас меньше, чем месяц назад: в мае она составляет 54,9 кв. м, в апреле — 55,8 кв. м. Это нестандартная для рынка ситуация: обычно в первую очередь покупатели приобретают более компактные, а значит, и более доступные варианты, а в продаже остаются более просторные варианты.
В мае на вторичный рынок вышли более компактные новинки — возможно, в том числе и те, которые были приобретены на первичном рынке в периоды повышенного спроса.
Динамика цен на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. человек, а также в Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
В половине городов цены снижаются
Динамика в конкретной локации во многом зависит от структуры и объема предложения, то есть от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже, от уровня цен (цены могут быть слишком высокими), от спроса со стороны покупателей.
За последний месяц цены на вторичном рынке в крупнейших российских городах перешли от роста к стагнации, а в некоторых локациях — к снижению. Так, в Перми, Санкт-Петербурге, Барнауле и Оренбурге «квадрат» подешевел на 1,3–1,5%, а в Краснодаре — сразу на 2,9%. Среди городов с заметным ростом цен — Махачкала (+4,6%), Волгоград (+2,3%), Томск, Киров и Тольятти (от +1,1 до +1,6%). В большинстве городов цены за месяц изменились незначительно (в пределах ±1%), причем заметных отличий между городами-миллионниками и городами с населением от 500 тыс. до 1 млн человек нет.
За год цены выросли сильнее всего в южных Краснодаре (+52%) и Ростове-на-Дону (+42%) — за счет повышенного спроса со стороны желающих переехать туда из других регионов с менее комфортным климатом. Минимальный рост — традиционно в дальневосточных Владивостоке (+13% за год) и Хабаровске (+8%): цены здесь и так достаточно высокие, а спрос — нет. Похожая ситуация наблюдается в Москве и Сочи, который ранее лидировал по темпам роста цен, но в последние месяцы средняя стоимость «квадрата» в нем сокращается.
Динамика цены 1 кв. м на вторичном рынке за месяц
По данным Циан.Аналитики
Новые предложения стали дешевле
В мае 2022 года впервые с конца 2019-го на рынке зафиксировано снижение средней стоимости 1 кв. м нового предложения — объявлений, которые впервые появились на сайте за последний месяц. В рассматриваемых городах она составила 107 тыс. рублей — это лишь на 1,1 тыс. рублей выше, чем в среднем по всем предложениям (и старым, и новым) и на 0,8% выше, чем месяц назад. То есть цены впервые опубликованных предложений снижались даже быстрее, чем старых. Фиксируя снижение активности на вторичном рынке, продавцы обозначают более доступные условия для сделки, чтобы не потерять покупателей.
По сравнению с предыдущими месяцами разрыв цен в новых и старых объявлениях сократился: теперь «квадрат» в новых предложениях стоит лишь на 1% дороже, чем в целом по рынку.
Разница между средневзвешенной стоимостью 1 кв. м в новинках вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
По данным Циан.Аналитики
Спрос просел в два раза
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка — по количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков.
Уже в марте на вторичном рынке наблюдалось снижение активности до 80% от среднего значения за 2021 год. Тогда спрос покупателей был больше сосредоточен на сегменте новостроек. В апреле активность продолжила снижаться, просмотры просели уже на 40% относительно фоновых значений зимы.
По итогам 20 дней мая спрос просел еще на 10% относительно аналогичного периода в апреле (тут можно сделать скидку на праздничные дни). Сейчас активность покупателей снизилась почти в два раза относительно прошлого года и фоновых значений зимы.
Из-за высоких банковских ставок (для кредитов на «вторичке» не предусмотрены льготные программы) на рынке почти нет покупателей-ипотечников. Рынок поддерживается за счет альтернативных сделок и покупателей с живыми деньгами, но таких сделок намного меньше, чем ипотечных сделок.
В целом по России примерно 70% ипотечных кредитов выдается на вторичное жилье. То есть высокие ставки существенно ограничивают потенциальный спрос, в том числе опосредованно — и в сегменте новостроек: теперь сложнее продать «вторичку», чтобы купить квартиру от девелопера.
По данным Росреестра за апрель 2022 года, в Москве было заключено 11,4 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 37% меньше, чем в марте (тогда 18,2 тыс.), на 15% меньше, чем в феврале (13,4 тыс.), и на 34% меньше, чем в апреле прошлого года (17,3 тыс.). Данные за май будут опубликованы в июне.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 год)
По данным Циан.Аналитики
Квартиры дольше находятся в продаже
Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым городам составляет 106 дней. По сравнению с прошлым месяцем он увеличился сразу на восемь дней. Это существенный рост: в предыдущие месяцы (за исключением января 2022 года, когда активность на рынке была снижена из-за праздников), показатель изменялся в достаточно узком диапазоне ±1 день.
Главная причина — в снижении спроса вдвое из-за отсутствия господдержки на вторичном рынке.
Максимально срок увеличился в Казани (+18 дней), Перми (+15 дней), Уфе (+14 дней), Кемерове, Кирове, Самаре и Набережных Челнах (+13 дней). Во Владивостоке квартиры, напротив, стали продаваться на семь дней быстрее, но это, скорее, исключение из общей тенденции (для сравнения: в Хабаровске срок вырос на 10 дней).
Наименьший срок экспозиции — в Новосибирске (в среднем 76 дней), Екатеринбурге (79 дней), Челябинске (81 день). Дольше всего объявления о продаже квартир висят во Владивостоке (в среднем 159 дней), Томске и Махачкале (по 144 дня), Хабаровске (124 дня). В Москве квартира в среднем уходит с рынка за три месяца (86 дней).
Выбор у покупателей растет
За счет удлинения сроков экспозиции и снижения спроса на вторичном рынке за последний месяц на 11% увеличился объем предложения. В мае покупателям доступно 239 тыс. лотов (в апреле — 216 тыс.). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов, размещенных на сайте cian.ru.
Только в четырех городах выбор на вторичном рынке за месяц сократился. Это Сочи (–2%), Саратов (–6%), Иркутск (–7%) и Тюмень (–15%). Максимальное увеличение объема предложения отмечено в Хабаровске (+53%), Ярославле (+30%) и Липецке (+26%).
При этом в мае на рынок вышло меньше новых предложений, чем в апреле: 87 тыс. против 96 тыс. месяцем ранее. Многие из тех, кто планировал продавать квартиру, временно отказались от сделки: кто-то из-за отсутствия возможностей приобрести новое жилье в новостройке, кто-то решил сдавать жилье в условиях снижающегося спроса на покупку. На отрицательную динамику повлияли также праздничные дни. Таким образом, объем предложения растет в основном за счет удлинения сроков экспозиции.
Лидеры по количеству новых лотов практически не меняются: Москва (12,2 тыс.), Московская область (12 тыс.), Санкт-Петербург (7,9 тыс.), Краснодар (7,2 тыс.). В пятерке в мае входит также Сочи (4,5 тыс.).
«На вторичном рынке и дальше будет наблюдаться снижение спроса (относительно фоновых значений двух последних лет) из-за высоких ставок по ипотеке, отсутствия льготных программ и снижения доходов населения, — комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — Заметного падения номинальных цен мы не ожидаем. Многие сделки в готовых домах проводятся с расчетом на покупку квартиры на “первичке”, где “квадрат” продолжает пусть и незначительно, но дорожать. В таких условиях далеко не все будут готовы снижать цены».
По мнению эксперта, снижение ключевой ставки на внеплановом заседании ЦБ РФ с 14 до 11% годовых, которое состоялось 26 мая, вернет ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков значениям. Это сможет оживить активность на вторичном рынке и увеличит количество сделок в сегменте новостроек.
По данным Циан.Аналитики
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Понравилась статья?
Нравится0Не нравится0
Источник: