Отказ от строгих ограничений осенью позволил сохранить активность на рынке торговых, складских и офисных помещений в крупнейших городах РФ. При этом в столицах рынок коммерческой недвижимости приходит в себя медленнее, чем в регионах.
Очередной виток заболеваемости коронавирусом вызвал новые эпидемиологические ограничения, но, в отличие от весны 2020 года, локдаун не повторился. Но и речи о дополнительной помощи малому и среднему бизнесу России, по словам Дмитрия Пескова, пресс-секретаря президента РФ, пока не идет. Насколько сейчас спрос на рынке коммерческой недвижимости выше весеннего, когда действовали более строгие ограничительные меры?
Для оценки потенциального спроса эксперты проанализировали количество просмотров объявлений на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам в городах-миллионниках за равные промежутки времени:
- докризисный период (начало февраля 2020 года);
- весенний локдаун (конец марта — апрель 2020 года);
- осенние ограничения (конец октября — ноябрь 2020 года).
Спрос на офисы класса А/B восстанавливается быстрее, чем на класса C/D
Отсутствие локдауна по весеннему сценарию, несмотря на частичную удаленку в обязательном порядке, позволило поддержать спрос на рынке аренды офисной недвижимости. Нынешняя активность в крупнейших городах (с населением от 1 млн человек) оказалась на 68% выше, чем весной. По сравнению с докризисным началом года она ниже на 26%. По сравнению с июлем, когда заболеваемость шла на спад, спрос на офисы просел меньше всего — на 10%. Таким образом, сегмент аренды офисной недвижимости показывает минимальное падение во вторую волну.
Более устойчивыми в пандемию оказались офисные площади классов А/B, которые выросли по спросу относительно весенних ограничений на 70%. По сравнению с началом года активность сейчас ниже на 24%. Офисы классов C/D менее интересны арендаторам. Если сравнивать с весенними ограничениями, то спрос выше на 48%, если с началом года — ниже на 38%.
Высокая активность на рынке во многом связана с изменением стратегий компаний: после полугода удаленки многие задумались о пересмотре занимаемых офисных площадей, рассматривая альтернативные варианты.
Новый сервис Циан
Подходящее рабочее пространство поможет найти новый раздел Циан «Коворкинги». Сейчас здесь представлено 55% коворкингов Москвы. Созданы фильтры поиска по количеству свободных мест, сервисам, входящим в стоимость аренды, времени доступа в коворкинг. В поисковой выдаче внимание сфокусировано на цене за рабочее место, указано, что включается в стоимость аренды.
Именно поиск новых форматов, в том числе гибких офисов, обеспечивает спрос на рынке. Оптимизация — главная причина выбора подходящего объекта. Но компании не готовы понижать класс, а вместе с тем и престижность офиса.
Изменение потенциального спроса на аренду офисов в городах-миллионниках + Подмосковье и Ленобласть
По данным «Циан.Коммерческая»
Рынок офисной недвижимости в Московской и Петербургской агломерациях восстанавливается хуже, чем в других крупнейших городах. По сравнению с докризисным началом года (февралем) потенциальный спрос на аренду офисов ниже на 31% в Москве, на 17% — в Московской области. В Санкт-Петербурге падение чуть меньше — на 9%, зато в Ленинградской области офисами интересуются реже на 55% — это самое большое падение среди остальных локаций.
Единственный город-миллионник, где спрос на аренду офисов в два раза выше, чем в начале года, — Челябинск. Примерно в полтора раза активнее и арендаторы в Ростове-на-Дону (+60%), Воронеже и Перми (48 и 45% соответственно). В остальных городах прирост не столь заметный.
По сравнению с весенней самоизоляцией абсолютно по всем городам активность выше. Частичные ограничения и отсутствие сегодня столь же жестких ограничительных мер, как весной, позволили рынку не просто выжить, но даже нарастить активность относительно докризисного февраля.
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
По данным «Циан.Коммерческая»
Спрос на склады превысил допандемийный
На фоне ограничительных мер лучше всего себя чувствует на рынке коммерческой недвижимости складской сегмент. Интерес к аренде и покупке складов для бизнеса не просто восстановился относительно весенних ограничений, но и нарастил спрос по сравнению с докризисным началом года.
Причем в крупнейших городах бизнес начал присматриваться к покупке складов (+15%), а не к аренде (+7%). Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж — предприятия увеличивают именно складские мощности для онлайн-продаж, а не расширяют торговые точки.
Весной весь бизнес был поставлен на паузу, теперь потенциальные арендаторы складов активнее на 57%, потенциальные покупатели — на 31%.
Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками
По данным «Циан.Коммерческая»
Чаще других аренда складов привлекает в Казани (+122% по сравнению с началом года), Новосибирске (+67%), Уфе (+63%), Перми и Нижнем Новгороде (по +62%). Обратная ситуация в Москве, где арендой складов интересуются на 14% меньше, зато в Московской области спрос вырос на 15%. Меньшую активность проявляют в Ростове-на-Дону (–14%) и Волгограде (–5%).
Покупку складов как более серьезное вложение интересует рассматривают бизнесмены в Уфе (+119% к докризисному началу года) и Нижнем Новгороде (+62%).
Не проявляют повышенный интерес к покупке или аренде складских помещений в Волгограде, Воронеже, Ростове-на-Дону и Самаре.
Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками
По данным «Циан.Коммерческая»
Аренда в стрит-ритейле бодрее, чем в ТЦ
Торговые центры сегодня открыты для посещения. Действуют дополнительные ограничения для фуд-кортов — к примеру, в Санкт-Петербурге они под запретом. Тем не менее любой желающий может устроить шопинг, но потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в торговые центры.
Количество просмотров объявлений аренды помещений в торговых центрах на 40% ниже, чем в начале года. Впрочем, относительно периода самоизоляции нынешние показатели выше на 130%. Но это не помогло полностью компенсировать массовый отток спроса из-за падения посещаемости торговых центров.
Сложнее всего обстановка в Красноярске, Москве и Уфе, где спрос просел в полтора раза относительно начала года. Самая позитивная ситуация — в Казани, Новосибирске, Перми и Челябинске — только в этих четырех городах потенциальные арендаторы рассматривают помещения торговых центров в аренду чаще, чем в феврале.
Чуть быстрее восстанавливается спрос на стрит-ритейл — аренду небольших магазинов и помещений, расположенных на первых этажах зданий. Количество просмотров объявлений выше докризисного в большинстве крупнейших городах, наилучшие показатели в Челябинске, Ростове-на-Дону, Казани, Омске (рост более чем в полтора раза).
В целом по всем городам-миллионникам спрос на площади стрит-ритейла в аренду ниже докризисного на 31%. По сравнению с весенними ограничениями активность потенциальных арендаторов выше на 120%.
Москва и Санкт-Петербург снова среди аутсайдеров: потенциальный спрос на аренду помещений стрит-ритейла ниже докризисного на 41 и 12% соответственно. Но это все равно не столь ощутимое падение — со спросом аренду площадей в торговых центрах все гораздо хуже: –49% в Москве и – 31% — в Санкт-Петербурге.
Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках
По данным «Циан.Коммерческая»
Кризис не повод отказываться от покупки бизнеса
Эксперты «Циан.Коммерческая» отмечают восстановление спроса на покупку помещений с действующим бизнесом. По сравнению с допандемийным началом года потенциальный спрос ниже всего на 2%. Относительно весеннего локдауна готовность приобрести бизнес выше на 61%.
Медленнее всего спрос на готовый бизнес восстанавливается в Волгограде, Нижнем Новгороде, Воронеже и Московской области. В Москве интерес ниже докризисного на 3%.
Динамика просмотров объявлений о покупке готового бизнеса
По данным «Циан.Коммерческая»
Число желающих продать свой бизнес резко выросло, поэтому предложение превышает спрос значительнее, чем в начале года, несмотря на сопоставимый спрос. Объявлений о продаже бизнеса стало меньше в Московском регионе (–6% по сравнению с периодом ограничений). Причем сокращение объема наблюдается преимущественно с сентября (–12% за два месяца).
В Петербургской агломерации количество объявлений о продаже готового бизнеса выше на 12% относительно весенних показателей. В остальных городах-миллионниках — на 5%. В городах с численностью населения до 1 млн — рост на 6%. Таким образом, несмотря на все меры поддержки бизнеса, собственники по-прежнему отказываются от своих предприятий, выставляя их на продажу.
В целом по РФ число желающих продать свой бизнес на 26% выше, чем весной, — как правило, речь идет о тех, чей бизнес не смог пережить локдаун.
Динамика количества объявлений о продаже готового бизнеса
По данным «Циан.Коммерческая»
Самая непростая ситуация сохраняется в Ростове-на-Дону, где предложение о продаже готового бизнеса подскочило на 128% по сравнению с весной, а спрос на покупку — ниже на 4%. Похожая ситуация и в Воронеже (+88% по объему предложения и –8% по спросу).
Наиболее позитивная ситуация в Ленинградской области (–48% по объему предложения и +33% по спросу), а также в Омске (–10% и +31% соответственно).
Спрос по покупку готового бизнеса и объем предложения таких объектов
По данным «Циан.Коммерческая»
Почти пятая часть объявлений о продаже связана с гостиничным бизнесом (21% общего количества). По сравнению с весной таких объявлений больше на 63%. Доля магазинов — 14% (+28% количества объявлений к весенним показателям), кафе и рестораны занимают 13% всего объема предложения (+15% по количеству). В список также вошли офисы, салоны красоты, предприятия сферы развлечений, медицинские учреждения.
Какой бизнес продают чаще других
По данным «Циан.Коммерческая»
«Медленное восстановление активности на рынке коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге по сравнению с другими крупнейшими городами РФ объясняется изначально бо́льшим падением спроса во время весеннего локдауна», — комментирует Александр Павленко, директор по аналитике «Циан.Коммерческая».
По его словам, сейчас спрос обеспечивается преимущественно стремлением переложить средства в более надежный актив.
В перспективе стоит рассчитывать на востребованность помещений свободного назначения — это самый гибкий формат, а именно способность к трансформации позволяет пережить турбулентность на рынке.
Сложнее всего вернуть позиции офисам, которые даже после пандемии вряд ли будут столь же востребованы, как раньше. Многие компании уже оптимизировали занимаемые площади или частично переехали в коворкинги, уточняет эксперт.
Источник: