В каком районе Москвы покупка новостройки принесет наибольшую прибыль? На этот вопрос ответили эксперты премии Urban Awards, составив рейтинг: дюжина финалистов опережает остальные районы столицы по инвестиционному потенциалу.
Сокол, Сокольники, Отрадное и Текстильщики возглавили рейтинг самых привлекательных для инвесторов районов. Покупка новой квартиры в этих частях Москвы не гарантирует реального прироста вложенных средств, но будет предпосылкой для успешного инвестирования, считают эксперты.
Безоговорочным чемпионом был признан Сокол (он набрал 28 баллов). Район выделяется высоким ростом цен на жилье, который в прошлом году составил примерно 30%. К тому же это один из немногих столичных районов, в котором даже в кризисный 2020-й росли арендные ставки.
Тут минимальное количество домов, участвующих в реновации. Прибавим к этому исключительные транспортные характеристики. Здесь Ленинградский проспект разделяется на Ленинградское и Волоколамское шоссе, а также пересекается с Северо-Западной хордой. За общественный транспорт отвечают трамвайные, автобусные маршруты и станция метро «Сокол».
ЖК «Врубеля, 4»
В этом районе долго не появлялось новых проектов. Поэтому недавно стартовавший ЖК «Врубеля, 4» представляет инвестиционный интерес. Объем предложения по этому адресу — всего 200 лотов. Квартиры в ЖК стоят дорого — минимум 20,8 млн рублей, зато их последующая продажа может принести солидную прибавку.
Далее в рейтинге следуют три района, которые набрали почти одинаковое количество баллов. Это Сокольники (22 балла), Отрадное (21 балл) и Текстильщики (20 баллов).
Сокольники, как и Сокол, тоже очень давно ждал свою премьеру. Апарт-комплекс «Резиденция Сокольники» пополнил предложение всего на 200 лотов. Программа реновации затронула район лишь точечно. Иными словами, конкуренция между собственниками жилья за покупателя останется на очень низком уровне.
Апарт-комплекс «Резиденция Сокольники»
За последний год 1 кв. м в Сокольниках подорожал почти на 15%. Этот район обошло стороной всеобщее снижение арендных ставок. Но главные козыри связаны с особенностями не столько рынка, сколько самого района — благоприятная экологическая обстановка, наличие огромной парковой зоны, хорошая транспортная доступность. Очень важно, что Сокольники непосредственно примыкают к Центральному округу: от Красной площади их отделяют пять станций метро.
Если Сокол специализируется на премиальном продукте, Сокольники — на лотах бизнес-класса, то Отрадное — типичная локация для масс-маркета. Местный флагман ЖК «Римского-Корсакова 11» недавно завершил свою карьеру на первичном рынке. На смену ему пришел другой крупный проект — комплекс «Сигнальный 16». Его масштабы не позволили Отрадному подняться выше в рейтинге, но район компенсирует это другими факторами. Главные из них — высокая плотность населения (18,2 тыс. человек на 1 кв. км) и мизерная пропорция вторичных лотов к численности жителей.
ЖК «Сигнальный 16»
С учетом вполне приемлемой экологической и транспортной ситуации, небольшим количеством расселяемых домов, а также оптимистичной статистики по росту цен (более 20% за год) Отрадное оказалось бронзовым призером рейтинга.
Схожая картина наблюдается и в другой части Москвы — на юго-востоке, в Текстильщиках. Этот район также ориентирован на комфорт-класс. В 2020 году на его территории началось строительство ЖК «Волжский парк». Как и для Отрадного, для Текстильщиков характерна высокая плотность населения и минимальное количество лотов во вторичной продаже. Но в этом районе намного активнее ведется реновация: 47 домов и семь стартовых площадок, что заметно снизило итоговый балл.
Далее в рейтинге идут районы Котловка (17 баллов), Савеловский (16), Нагорный (14), Чертаново Южное (13). Котловка, в которой строится ЖК бизнес-класса Eniteo, заняла только пятую строчку, хотя и располагает отличными данными.
ЖК Eniteo
Среди них — малый объем предложения, высокая плотность населения, хорошая экология и транспортная доступность, доступ к паркам. Району не удалось занять более высокие позиции из-за большого количество домов, попавших в программу реновации, — их более 80.
Замыкают список самых привлекательных для вложений районов Соколиная Гора (8 баллов), Бутырский (7 баллов), Фили-Давыдково (7 баллов), Нагатино-Садовники (7 баллов).
Авторы исследования выбрали районы Москвы в старых границах, на территории которых возводится не более трех новостроек в стадии реализации, причем хотя бы одна из них должна стартовать не позднее декабря 2019 года. Чем ниже в районе конкуренция между продавцами жилья, тем больше он подходит для инвестирования, полагают эксперты Urban Awards.
Они оценивали районы по 15 ключевым параметрам, которые отражают баланс между потенциальным спросом и плотностью предложения: совокупный объем продаваемых лотов в новостройках (на тысячу жителей), количество предложений на вторичном рынке (на тысячу жителей), количество домов, участвующих в программе по реновации, количество стартовых площадок, количество жителей на 1 кв. км территории. Кроме того, была сделана поправка на динамику цен и арендных ставок.
Также эксперты использовали ряд дополнительных критериев, на основании которых районам присуждались бонусы или штрафы: экологическая ситуация, доступность общественного транспорта, близость парков и других зеленых зон, выход к водоемам, удаленность от центра, престижность направления, средний возраст жителей (чем старше аудитория, тем более она склонна к покупке недвижимости в районе проживания), миграционная динамика.
Источник: