Является ли резкий рост количества сделок показателем восстановления рынка? На какой период хватит отложенного спроса и азарта тех, кто твердо намерен купить новую недвижимость и что будет со спросом и ценами на «вторичку» этой осенью?
Михаил Токарев,генеральный директор «Миэль Электросталь»
Недвижимость — понятный способ спасти сбережения от обесценивания и получать пассивный доход. По этой причине сегодня спрос на нее значительно вырос — он превышает предложение в несколько раз. Но это касается ликвидных объектов на вторичном рынке Подмосковья, продавцы которых выбирают покупателей с лучшими условиями.
Участники рынка были готовы к летне-осеннему подъему еще с конца февраля, когда многие покупатели активизировались, торопясь успеть завершить сделки до введения карантинных мер. По разным оценкам, в первых числах марта количество сделок в Московском регионе выросло на 20–30%.
После карантина ситуация начала выправляться — ближе к июню, после отмены ограничительных мер. Примерно в это время покупатели стали вновь интересоваться выставленными на продажу квадратными метрами.
Три месяца «комы» на рынке недвижимости сформировали достаточный объем отложенного спроса. К этому добавилось снижение ключевой ставки и, как следствие, более доступная ипотека.
А новые налоги на депозиты и боязнь обесценивания сбережений заставили выйти на рынок тех, кто еще пару месяцев назад даже не задумывался о покупке квадратных метров.
Нынешний кризис нетипичен: весной рынок упал почти мгновенно — наблюдаемый сейчас резкий рост количества сделок нельзя воспринимать, как показатель восстановления.
Отложенного спроса и азарта тех, кто в период карантина решил обязательно купить новую недвижимость, «потому что жить нужно сегодня, а не завтра», хватит примерно на три месяца.
Столько же времени продлится активный спрос и со стороны покупателей ипотечного жилья: положительное решение банка по заемщику в среднем занимает два–три месяца с момента одобрения.
Смену тренда рынка продавца на рынок покупателя еще на несколько недель, возможно, отложат предполагаемое снижение ставки рефинансирования и общая неопределенность в экономике.
Что потом? Основная часть отложенного спроса скоро будет реализована. Маловероятно, что уровень доходов россиян начнет возрастать. Аналитики говорят о росте закредитованности наших сограждан, в том числе и из-за взятых ипотечных кредитов. При этом обострится ситуация с безработицей.
Вдобавок к этому на рынок начали возвращаться продавцы, которые весной отказались продавать свои квартиры и дома из-за неопределенной ситуации на рынке недвижимости и в стране в целом. Сейчас они с опозданием выставляют свои дома и квартиры в надежде на «сезон» и «активный спрос».
Почему с опозданием? Потому что совокупность экономических и прочих факторов с максимальной степенью вероятности приведет к серьезному снижению спроса, а выход на рынок большого количества ипотечных квартир только усилит эту тенденцию.
По оценкам значительной части риэлторов Московской области, осенью стоит ждать быстрого падения спроса и снижения цен. Речь идет не о цифрах в объявлениях, а о реальной стоимости, по которой будут продавать и покупать квартиры.
По нашим прогнозам, цена за «квадрат» на вторичном рынке способна упасть до 20% уже к концу года. В первую очередь это касается неликвидных объектов и ветхого жилого фонда. Остальные объекты подешевеют не так сильно.
Источник: