1 июля 2021 года исполнилось девять лет с момента присоединения к столице новых территорий. Аналитики Циан проследили, что происходило с ценами на жилье в Новой Москве последние годы.
Новая Москва стала территорией столицы в 2012-м, но первые проекты комплексного освоения территории начали активно заселяться в 2014–2015 годах. Как менялись показатели первичного и вторичного рынка недвижимости Новой Москвы после валютного кризиса 2015 года?
Девять фактов о рынке недвижимости ТиНАО
«Квадрат» в новостройках Новой Москвы стоит на 120 тыс. рублей меньше, чем в старой
После валютного кризиса 2015 года и ажиотажа 2014-го, а также на фоне обесценивания рубля рынок столкнулся с падением спроса из-за дорогой ипотеки и снижения доходов населения в целом. Первичный рынок поддерживала программа льготного ипотечного кредитования.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за прошедшие шесть лет увеличилась на 73%. В середине 2015 года (на тот момент уже действовала льготная ипотека) средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве составляла 101 тыс. рублей. Сегодня — уже 175,2 тыс. рублей. Для сравнения: новостройки в старой Москве за тот же период выросли в цене на 48%: со 198,2 до 294 тыс. рублей.
В отличие от первичного рынка старой Москвы новостройки ТиНАО показывают более равномерный рост, что связано в том числе с фактором развития территории, появлением новых станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры (преимущественно в составе проектов комплексного освоения территорий).
Например, с июня 2018 года по июнь 2019-го средняя стоимость кв. м в Новой Москве увеличилась сразу на 18% против 4% в старых границах. Напомним, именно осенью 2018 года в ТиНАО была продлена Калининско-Солнцевская линия метро, что значительно улучшило транспортную доступность присоединенных территорий.
В старой Москве рекордный рост цен пришелся именно на последний год (+35%), в ТиНАО повышение было не таким выраженным (18–21%), зато — на протяжении последних трех лет.
Прирост средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы относительно прошлого года
Период
Москва в старых границах
Новая Москва
Июнь 2015
—
—
Июнь 2016
–9%
–4%
Июнь 2017
3%
1%
Июнь 2018
5%
5%
Июнь 2019
4%
18%
Июнь 2020
7%
19%
Июнь 2021
35%
21%
По данным Аналитического центра Циан
Цены растут, площади — сокращаются
С ростом ликвидности недвижимости присоединенных территорий с каждым годом сокращался и ценовой разрыв в средней стоимости квадратного метра с новостройками в старых границах столицы. В 2015–2018 годах он был в диапазоне 47–49% (91–97 тыс. рублей).
В 2019 году с ростом транспортной доступности разрыв сократился до 40% (81 тыс. рублей), в июне 2020-го новостройки ТиНАО были дешевле, чем в старой Москве, всего на треть (34%, или 73 тыс. рублей). В 2021 году разница снова увеличилась до 40% из-за большего роста цен за год именно в старых границах — во многом благодаря льготной ипотеке. Тем, кто рассматривает покупку жилья, нужно учитывать, что новостройки ТиНАО стоят меньше почти на 120 тыс. рублей за «квадрат» — выходит существенная экономия.
Динамика средних цен на первичном рынке Москвы в старых границах и Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Средняя стоимость приобретенной в Новой Москве квартиры на первичном рынке увеличилась за шесть лет на 64%: с 5 до 8,2 млн рублей. Одновременно средняя площадь, наоборот, сократилась на 11%: с 53,6 в 2015-м до 47,7 кв. м в 2021 году.
Новая Москва рассматривают преимущественно покупатели с изначально более низким бюджетом предложения, что ограничивает среднюю площадь рассматриваемого объекта в сравнении с той же старой Москвой (в ней покупают жилье более обеспеченные клиенты), где средняя реализованная квартира на первичном рынке на 18% больше по площади.
Средний чек сделки в Новой Москве и средняя площадь приобретенной квартиры
По данным Аналитического центра Циан
Девелоперы не торопятся застраивать Новую Москву
Новые территории были присоединены к столице еще в 2012 году, когда территории бывших промзон еще не так активно выводились под жилую застройку. Джентрификация не стимулировала застройщиков к массовой переориентации на площадки Новой Москвы. В результате активность девелоперов остается на низком уровне.
С 2015 по середину 2021 года в Новой Москве стартовали продажи 37 жилых комплексов. В старых границах Москвы за тот же период вышли в продажу в 13 раз больше проектов (484 ЖК).
Количество вышедших в продажу корпусов за тот же период в Новой Москве — в 2,9 раза меньше (547 домов), чем в прежних границах столицы (1580 домов). За счет более высокой средней этажности в «старой» Москве общая площадь нового предложения в ТиНАО с 2015 года оказалась ниже уже в 3,6 раза.
Кол-во ЖК, вышедших на первичный рынок в 2015–2021 гг.
Кол-во новых ЖК
Кол-во новых корпусов
Новое предложение на рынке, млн кв. м
Москва в старых границах
484
1580
28,2
Новая Москва
37
547
7,8
Во сколько раз девелоперская активность в ТиНАО ниже
13
2,9
3,6
По данным Аналитического центра Циан
В среднем за полгода в новой Москве стартуют по два–три проекта. Исключением стало второе полугодие 2016 года, когда на рынок вышли сразу шесть новых проектов на присоединенных территориях.
Несмотря на развитие транспортной инфраструктуры, девелоперы не торопятся развивать новые площадки и уходить вглубь присоединенных территорий — прирост объема предложения идет преимущественно за счет проектов комплексного освоения территории.
В Новой Москве сегодня доступны в продаже 540 тыс. кв. м квартир и апартаментов общей стоимостью почти 100 трлн рублей.
По данным Аналитического центра Циан
Неравномерное освоение
Строительство на присоединенных территориях идет крайне неравномерно. В первую очередь застраиваются локации, приближенные к «старой» Москве, а также в районах, где проложены станции метро. 93% квартир (из 10,8 тыс. квартир и апартаментов) в новостройках ТиНАО экспонируется в Новомосковком АО. Больше половины объема предложения приходится на поселение Сосенское.
Распределение объема предложения на первичном рынке Новой Москвы
Поселение
Доля предложения
Сосенское
56%
Десеновское
17%
Первомайское
6%
Московский
5%
Внуковское
4%
Остальные
20%
По данным Аналитического центра Циан
В Новой Москве ведутся продажи 36 проектов: только четыре из них расположены в Троицком округе, подавляющее большинство — в Новомосковском (32).
За последние пять лет квартиры и апартаменты Новой Москвы в общем объеме предложения столичного рынка новостроек составляли от 16 до 29%. Сейчас практически каждая третья квартира (29%) на первичном рынке доступна в проектах ТиНАО — почти 11 тыс. вариантов.
Доля и объем предложения первичного рынка Новой Москвы 2015–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО
С 2015 года по 2021 год (по май включительно) на первичном рынке недвижимости Новой Москвы было заключено 123,6 тыс. ДДУ. Для сравнения: в старых границах Москвы за тот же период зарегистрировано в 2,2 раза сделок больше (274,6 тыс.). Таким образом, доля Новой Москвы в общей структуре сделок занимает 31% за последние шесть лет.
В 2019–2020 гг. в Новой Москве количество сделок снижалось, тогда как в «старой» Москве наблюдался их рост. За счет уменьшения ипотечной ставки и невысокой девелоперской активности покупатели уходят в проекты «старой» Москвы.
По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок Новой Москвы: готовое жилье дорожает медленнее строящегося
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198,1 против 125 тыс. рублей в середине 2015 года, после валютного кризиса. Напомним, «квадрат» в сегменте новостроек вырос в цене существеннее — на 73%.
Средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве
По данным Аналитического центра Циан
Больший рост на вторичном рынке отмечен для Новомосковского округа (+58%): со 128,8 до 203,9 тыс. рублей. Готовая недвижимость Троицкого округа выросла в цене чуть меньше — на 52%: со 101,3 до 154,1 тыс. рублей.
В 2016–2017 гг., когда сегмент готового жилья остался без господдержки и ипотеки подорожала, средняя цена снижалась (на 6% — в 2016-м, на 2–3% — в 2017-м), после чего пошла вверх. Наибольший рост пришелся на последний год (с 1 июля 2020 года по июль 2021 года вторичная недвижимость НАО прибавила в цене «квадрата» 23%, ТАО — 26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в старых границах Москвы средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 48,9%: до 266,6 против 187,9 тыс. рублей в середине 2015 года.
Разрыв в стоимости готового жилья «старой» и Новой Москвы сокращается: в 2017 году он составлял максимум 39%. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских на четверть (26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы, тыс. руб.
Год
Москва в старых границах
Новая Москва
На сколько недвижимость Новой Москвы дешевле, чем в старых границах
2015
186,8
125
–33%
2016
187,9
116,9
–38%
2017
186,6
113,5
–39%
2018
189,7
120,8
–36%
2019
215,9
141,8
–34%
2020
226,7
160,2
–29%
2021
267,5
198,1
–26%
По данным Аналитического центра Циан
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке Новой Москвы в продаже — 57,5 кв. м. В «старой» Москве — 59,7 «квадратов». Примерно такая же разница сохранялась и в 2015 году: 55,7 кв. м в ТиНАО и 58,5 кв. м — в старых границах столицы.
Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015 году: на выбор покупателям доступно порядка 2,6 тыс. квартир, в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
Количество квартир в продаже на вторичном рынке Новой Москвы, тыс.*
Год
НАО (Новомосковский)
ТАО (Троицкий)
2015
3,0
0,5
2016
2,1
0,4
2017
2,3
0,4
2018
2,5
0,4
2019
2,2
0,3
2020
1,4
0,2
2021
2,3
0,3
*без учета квартир в домах, сданных в 2020–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
«До момента присоединения именно территории Новой Москвы застраивались наименее активно по сравнению с другими подмосковными направлениями», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Эксперт указывает, что это позволило градостроителям не вносить правки в существующую застройку, а буквально с чистого листа разрабатывать генеральный план, благодаря этому удается избежать многих ошибок планирования, характерных для некоторых городов области. Тем не менее основная девелоперская активность по-прежнему сосредоточена в «старой» Москве, присоединенные же территории остаются своего рода альтернативой для тех покупателей, кому принципиальна столичная регистрация, но при этом нет средств на покупку квадратных метров в пределах МКАД.
«Стоимость квадратного метра на первичном рынке ТиНАО ниже на 40%, на вторичном рынке — на 26%. Покупатель сэкономит несколько сотен тысяч рублей, сейчас это особенно актуально на фоне сворачивания программы льготной ипотеки и роста ставок кредитования», — подчеркивает Алексей Попов.
Источник: