Юлия Судакова5 июля 2022 4В потенциально проблемных объектах изначально всё может выглядеть неплохо: и подходящий район, и адекватная цена, и даже после просмотра покупателю кажется: этот вариант — то, что нужно. Лишь после проверки выясняется, что с этой недвижимостью лучше не связываться. Какие тревожные звоночки нельзя пропускать?
Варианты, которые вызывают сомнения или кажутся подозрительными, профессионалы обычно отметают сразу. Но иногда клиенты находят квартиры самостоятельно и подключают специалистов уже на этапе проверки.
В практике Сергея Вишнякова, риелтора и главы агентства безопасной недвижимости «Вишня», есть примеры, которые могли бы закончиться плохо, если бы не качественная проверка истории недвижимости. Эксперт поделился двумя такими историями.
История первая: нотариальная доверенность и лежачая пенсионерка на учете в ПНД
Наши клиенты нашли квартиру, которая всем их устроила. Это была «трешка» около метро «Алексеевская»: сталинский дом, высокие потолки, удобная планировка. После просмотра покупатели лишь укрепились в своем намерении и попросили нас заняться проверкой и документами.
Воспользуйтесь сервисом юридической проверки от Циан: это сэкономит вам время, нервы и убережет от ошибок. Юристы изучат объект и продавца, предоставят отчет о возможных рисках и помогут их избежать
Собственницей этой квартиры была пожилая лежачая женщина. Уже на этом этапе стало понятно, что простой сделка не будет. Разумеется, самостоятельно продавщица участвовать в процессе продажи не могла: как она покажет квартиру, будучи лежачей? Оказалось, что объявление писали и устраивали просмотр две гражданки из ближнего зарубежья.
Они ухаживают за собственницей — получают за нее пенсию, покупают продукты, убираются. Они же вдохновили пожилую женщину на продажу ее квартиры и даже оформили нотариальную доверенность на проведение сделок с недвижимостью.
Мы познакомились с этой пожилой собственницей — она подтвердила, что полностью доверяет своим «прекрасным девочкам», очень довольна жизнью и действительно хочет продать квартиру, потому и подписала доверенность. При этом внятно объяснить, зачем она продает квартиру и что собирается делать дальше, женщина не могла: обходилась обтекаемым «взять деньги и уехать, где потише» или «перебраться к родственникам».
Тогда мы обратились с тем же вопросом к «помощницам». По их словам, собственница должна была переехать к родственникам, вот только где эти родственники живут и в какой степени родства они состоят, нам узнать не удалось. Зато нас заверили: если с родственниками не получится, тогда бабушке купят однокомнатную квартиру где-нибудь в Подмосковье — там точно и потише, и поспокойнее.
Всё это насторожило нас еще больше. Получалось, что основные участники сделки — эти самые приезжие женщины: именно они поедут на сделку, подпишут договор, получат деньги в ячейке и даже купят бабушке новую квартиру. Или не купят, что гораздо вероятнее. В любом случае, это будет решаться это будет уже после продажи, что означает полное отсутствие гарантий для беспомощного человека.
Налицо были явные признаки обмана, и, не исключено, его последствия пришлось бы расхлебывать нашим клиентам. Мы в агентстве сочли, что необходима дополнительная проверка.
Параллельно мы попросили добровольных «помощниц» собственницы квартиры организовать получение справок на продавца из психоневрологического и наркологического диспансеров. Кроме того, мы предупредили, что перед сделкой намерены провести психиатрическое освидетельствование собственницы экспертом-психиатром.
Представительницы бабушки отреагировали бурно и возмущенно: дескать, как мы пожилого человека к врачу потащим, такие нагрузки, человек переживать начнет, да и здоровье может подвести в любой момент!
Что ж, мы проверили собственницу своими силами: выяснилось, что она действительно состоит на учете в ПНД! Нотариус не проверяет, состоит ли доверитель на учете в диспансерах или не состоит (но проверяет факт лишения дееспособности, в нашем случае его не было), поэтому неудивительно, что доверенность он все-таки выдал.
Тем не менее любому специалисту рынка недвижимости очевидно: если человек состоит на учете, это грозит последующим риском оспаривания сделки. При этом оспаривается сделка далеко не сразу — бывает, и через несколько лет сам бывший собственник или его родственники обращаются в суд с попыткой отменить продажу. В качестве аргумента они могут предоставить справку, что продавец состоял на учете, имеет проблемы с сознанием и не осознавал своих действий в момент сделки.
Новые собственники — те, кто честно купил квартиру, попадают в крайне незавидное положение, особенно, если они успели сделать в квартире ремонт. Денег ни за него, ни за квартиру уже не вернешь: какой спрос с лежачего пенсионера, который состоит на учете в ПНД?
резюме
В результате проверки по той сделке мы насчитали сразу несколько красных флажков — маркеров будущих рисков для покупателя:
- продажа по доверенности, когда реальный собственник не будет ни участвовать в сделке, ни получать деньги;
- отказ «помощниц» сразу покупать своей подопечной новую квартиру и ее туда прописывать;
- тот факт, что собственница состоит на учете в ПНД.
Разумеется, наши клиенты-покупатели, оценив риски, от сделки отказались.
История вторая: низкая цена, большая предоплата и пять переходов права за короткое время
Другой наш клиент собрался покупать земельный участок с маленьким недостроенным домом в Подмосковье. Как и в предыдущем случае, он нашел вариант самостоятельно.
Первым красным флажком стала слишком низкая для рынка цена. Да, иногда кому-то везет, и он действительно покупает нормальную недвижимость по небольшой цене, но чаще всего это означает, что нужно быть особенно бдительным.
Второй флажок — слишком большая сумма предоплаты, которую просил внести продавец. Обычно предоплата составляет 30–50 тыс. рублей, а тут продавец требовал сразу половину — 2,5 млн рублей!
Мы еще больше насторожились и посоветовали клиенту подождать с предоплатой до момента хотя бы первичных проверок. При проверке документов выяснилось, что участок наш продавец купил совсем недавно — и года не прошло! Предыдущий договор он нам показать отказался — вот и третий красный флажок, раззадоривший нас провести углубленную проверку.
Она показала, что предыдущих переходов права (то есть предыдущих продаж) было целых пять! И все друг за другом, причем промежутки между сделками почти никогда не превышали года. Прямо скажем, это исключительный случай: да, бывают кризисные ситуации, связанные с резким ростом цен и желанием собственника заработать. Но так, чтобы пять сделок подряд — это что-то невероятное!
Не будем забывать, что, не выждав положенный срок, продавцы обязаны были уплачивать налог с полученной прибыли — выходит, продавцы сбывали этот участок с рук, даже несмотря на определенные убытки. В общем, всё это было подозрительным.
Выяснив данные всех предыдущих собственников, мы с удивлением обнаружили в этом списке фигуранта местных новостей! Оказалось, несколько лет назад он был осужден за мошенничество с недвижимостью: подделывал постановления администрации о выдаче земельных участков. На основании этих поддельных документов он оформлял участки в собственность и продавал их. Отсидев назначенный судом срок, он взялся за старое.
В ходе проверки мы обнаружили и судебное дело, по которому этот человек был осужден. Так выяснилось, что на допросе один из местных регистраторов честно признался: истории объектов недвижимости, поступающих на регистрацию, никто не проверяет, а если документ обладает признаками подлинности, он благополучно регистрируется.
Продавец, узнав о наших проверках, занервничал и стал снижать сумму задатка и возмущаться нашими расспросами. Наш клиент был очень удивлен, когда узнал все подробности истории участка. В результате небезопасная сделка не состоялась.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Понравилась статья?
Нравится0Не нравится0
Источник: