Александр Сульдин7 июня 2022 28Ключевая ставка ЦБ — одна из главных героинь новостей последних месяцев. Это важный показатель, напрямую влияющий на экономику и особенно банковскую сферу. Но как именно влияющий? И как колебания ставки сказываются на цене квартир и стоимости ипотеки? Ответы — в нашей статье.
Ключик к экономике: что такое ключевая ставка
Выражаясь образно, ключевая ставка — это мера всех весов на финансовом рынке России, процент, под который Центробанк выдает кредиты коммерческим банкам. Кредитуя граждан, они добавляют к этому значению свой небольшой процент и таким образом получают прибыль.
Для самого ЦБ ключевая ставка служит инструментом регулирования экономики.
логика регулирования
📈КС поднимается → растут проценты по коммерческим кредитам, в том числе на жилье → меньше желающих ими воспользоваться → экономические процессы в стране замедляются.
📉КС опускается → снижаются проценты по коммерческим кредитам для населения и предприятий → обслуживание кредита обходится заемщику дешевле → оживляется спрос, а значит и экономика в целом.
Побочный эффект снижения ключевой ставки — рост инфляции. Если же ее необходимо замедлить, Банк России может сделать это, подняв КС. Кредиты станут дороже, товары — менее доступными, и спрос снизится.
В начале минувшей весны, в условиях скачка курсов валют, роста цен и ажиотажного спроса на продукты первой необходимости, Центробанк повысил ключевую ставку до рекордных 20%.
«Внешние условия для российской экономики кардинально изменились. Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», — сообщила пресс-служба Банка России 28 февраля.
Спустя месяц после этого ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку: сначала до 17, потом до 14, а в конце мая и до 11%.
«Последние недельные данные указывают на значительное замедление текущих темпов роста цен. Ослаблению инфляционного давления способствуют динамика обменного курса рубля наряду с заметным снижением инфляционных ожиданий населения и бизнеса.
Годовая инфляция в апреле достигла 17,8%, однако, по оценке на 20 мая, замедлилась до 17,5%, снижаясь быстрее апрельского прогноза Банка России.
Продолжается приток средств на срочные рублевые депозиты, а кредитная активность остается низкой. Это ограничивает проинфляционные риски и обусловливает необходимость смягчения денежно-кредитных условий», — прокомментировали решение о снижении ключевой ставки в Банке России 26 мая.
Если говорить простым языком, руководство Центробанка уверено, что смогло победить неконтролируемый рост цен и постепенно отпускает поводья, оживляя экономику более доступными кредитами.
Чем КС отличается от ставки рефинансирования?
Есть еще один экономический термин, который нередко путают с ключевой ставкой. Речь о ставке рефинансирования — фиксированном проценте, который банки выплачивают ЦБ за пользование занятыми у него деньгами.
В 2016 году Банк России приравнял значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки. С тех пор они фактически не отличаются друг от друга.
Между тем, во время санкций 2014–2015 годов эти цифры существенно расходились: КС была на уровне 17%, а ставка рефинансирования составляла 8,25%.
Термин «ставка рефинансирования» сохранился в обиходе, но сейчас в него вкладывается иной смысл. В банковской сфере так называют процент, под который человек или компания могут рефинансировать ранее взятый кредит.
Обязательные резервные требования
В руках ЦБ есть еще один механизм монетарного регулирования банковской деятельности и всей экономики в целом. Он не так широко известен, как ключевая ставка, про него редко говорят по телевизору, однако на рынок кредитов он тоже влияет.
Речь об обязательных резервных требованиях — своего рода гарантийных платежах, которые коммерческие банки обязаны хранить на счетах Банка России. Этими не занятыми в обороте деньгами организации смогут рассчитаться с вкладчиками, если те вдруг массово решат забрать свои кровные со счетов.
В то же время, повышая или понижая обязательные резервные требования, Банк России может влиять на потребительский спрос, а следовательно и на инфляцию:
Логика регулирования
⬇️ Требования снижаются → больше «свободных» денег у коммерческих банков → они могут выдать больше кредитов → товары становятся доступнее → постепенно растет инфляция.
⬆️ Требования повышаются → у банков меньше «свободных» средств → выдается меньше кредитов → товары менее доступны → инфляция не растет.
Начиная с 2017 года обязательные резервные требования в России последовательно снижаются. Сейчас норматив резервирования для банков с базовой лицензией не превышает 2%.
Как все это повлияло на ипотеку?
Наиболее заметно на ипотечный рынок влияют, конечно, колебания ключевой ставки. В феврале, с ее резким скачком, некоторые банки вовсе перестали одобрять ипотечные кредиты, ожидая, когда ситуация нормализуется.
КС в 20% при росте цен на недвижимость стала «заградительной». Ставки в коммерческих банках тогда одномоментно выросли более чем на 10 процентных пунктов — до 21,5% годовых. Мало кто мог позволить себе столь дорогую ипотеку.
Результат такой политики ЦБ стал виден уже в апреле:
«Если в марте было выдано ипотечных кредитов на 521 млрд рублей, то в апреле — лишь на 162 млрд. При этом произошло сжатие как рыночной (оценочно более чем в 7 раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам), так и льготной ипотеки (примерно в два раза — с 210 млрд в марте до 113 млрд», — сообщили в Банке России.
Вскоре после этого КС начали последовательно снижать, и в мае она опустилась до 11%. Вслед за каждым решением ЦБ о смягчении кредитно-денежной политики свои аппетиты снижали и коммерческие банки.
Сегодня рыночный кредит можно получить под 10,9%. Это выше, чем до кризиса, но уже не так дорого, как в марте.
Ряд экспертов считает, что снижение процента по ипотечным кредитам позволит оживить рынок.
Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Ипотека
«Снижение ключевой ставки положительно скажется на рынке недвижимости. В первую очередь это касается вторичного рынка. Из-за того, что покупка жилья в ипотеку под 14–20% была малодоступна, продажи на нем в некоторых регионах просели на 70–80%. При этом немалая доля сделок на первичном рынке финансируется за счет продажи старых квартир, например, полученных по наследству.
Падение ключевой ставки уже привело к уменьшению ипотечных процентов, и жилье стало доступнее. Поэтому дальнейшее снижение этого показателя должно оживить сначала рынок «вторички», а вслед за ним и рынок «первички».
Еще один немаловажный фактор: в ближайшее время многие закроют рублевые депозиты, оформленные под высокие ставки, которые сейчас также снижаются. Высвободившиеся деньги какая-то часть людей вложит в покупку недвижимости».
Однако не все на рынке разделяют такой оптимизм. Некоторые эксперты отмечают, что жилье все еще слишком дорогое, а реальные доходы населения не растут.
«В середине 2021 года ставка по ипотеке была в районе 4–5%, и именно это увеличило платежеспособный спрос и покупательскую активность, что привело к росту цен на недвижимость на 30–40% и в отдельных регионах до 60%. Но, естественно, именно это привело к тому, что цены выросли и стали заградительные.
Поэтому даже возврат прошлогодней ставки по ипотеке рынок не оживит. <…> ежемесячные платежи при покупке жилья сейчас в полтора-два раза выше, чем в 2021 году. Кроме того, на рынок влияют еще и факторы сокращения рабочих мест, снижения доходов населения, неуверенность людей в сохранении работы», — сказал вице-президент Гильдии риелторов России Константин Апрелев в беседе на радио «Комсомольская правда».
В свою очередь глава Минэкономразвития Максим Решетников отметил, что на рынке ипотечного кредитования действительно наблюдается определенный рост, но пока он не может переломить общую ситуацию.
Как бы то ни было, в ближайшем будущем ключевая ставка, вероятно, продолжит снижаться. Такие прогнозы дают Сбербанк и уже упомянутое министерство экономического развития РФ. Это значит, что ипотечные ставки в ближайшем будущем теоретически могут вернуться на докризисный уровень. Очередное заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке запланировано на 10 июня.
Ищете выгодную ипотеку? Получите персональные ставки на Циан.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Понравилась статья?
Нравится0Не нравится0
Источник: