У петербургских апартаментов неплохая репутация: их принято считать перспективными и высокодоходными. Но и тут не обошлось без последствий пандемии. Как они повлияли на решения инвесторов и как сейчас обстоят дела на рынке апартаментов?
А как хорошо всё начиналось
Для рынка апартаментов этот год выдался нелегким. Но начинался он очень хорошо. На фоне успешной борьбы государства с хостелами и пока безуспешной борьбы с посуточной арендой апарт-отели выглядели выгодно, поскольку полностью находились в правовом поле. Именно на них обратились взоры инвесторов.
По словам руководителя отдела аналитики Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, если четыре года назад объем рынка всех апартаментов в городе составлял около 150 тыс. кв. м, то к началу этого года — уже 400 тыс. кв. м. «Для такого узкого сегмента это очень значительный рост, который свидетельствует о популярности среди покупателей», — подчеркивает эксперт.
По данным Becar Asset Management, в конце первого полугодия 2020-го в Петербурге было 67 проектов апарт-комплексов, рассчитанных на 31,6 тыс. апартаментов.
Основная часть рынка — более 80% — это так называемые сервисные апарт-отели — аналоги гостиниц с управляющей компанией и всеми услугами, которые нужны для краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного проживания (включая точки общепита, фитнес-центр, прачечную и т. п.). Именно этот сегмент приносит наибольший доход своим инвесторам, поскольку в Петербурге ощущается нехватка гостиниц уровня «три звезды» и выше.
До пандемии средние показатели доходности апартаментов составляли 10–12% в год. При этом стоит такая недвижимость на 15–20% дешевле аналогичной по площади квартиры в сопоставимой локации.
По подсчетам Knight Frank, к концу первого полугодия 2020-го в свободной продаже в Петербурге находилось 6,3 тыс. юнитов, основная часть которых (83%) относится к сервисному типу. Несмотря на активный выход в прошлом году новых проектов, переизбытка предложения нет. Более того, ликвидное предложение продолжает сокращаться.
«В 2020 году на рынок было выведено только два объекта с общим номерным фондом 440 юнитов. Отсутствие новых проектов во II квартале и активность покупателей в I квартале вернули рынок к показателям предложения 2017–2018 годов».
Светлана Московченко,руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg
Что касается спроса, то в период карантина он, конечно, просел. Но за счет высоких показателей I квартала (+17% по отношению к аналогичному периоду 2019-го) сильных колебаний не случилось.
Инвесторы взяли паузу
Апартаменты — это не только сервисный, но и рекреационный, и несервисный сегменты. Кто-то приобретает подобную недвижимость для собственного проживания, поскольку она дешевле (весной и летом таких покупок было много).
Совсем другое дело — инвесторы, главная цель которых — получать доход, поэтому они чаще отдают предпочтение сервисным апартаментам. Именно на них спрос просел больше всего: 35% относительно показателей прошлого года.
Это неудивительно и в целом отражает общие тенденции. По данным JLL, II квартал 2020 года побил 12-летний антирекорд: объем инвестиций в недвижимость оказался наименьшим. Хуже показатели были только в 2008 году.
Несмотря на опасения инвесторов, именно сервисные апартаменты продемонстрировали в кризисные месяцы свою эффективность по сравнению с другими гостиницами.
«Даже на фоне снижения туристического потока и загрузки они остаются инвестиционно привлекательными, — комментирует Светлана Московченко. — Средняя доходность сервисных апартаментов колеблется в диапазоне 7–12% годовых и зависит от конкретного комплекса и типа аренды».
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева приводит еще бо́льший разброс: «На рынке множество проектов, поэтому и доходность разнится от 8 до 17%. Конечная цифра будет зависеть от точки входа инвестора в проект, концепции и модели управления».
Фото: Апарт-отель Vertical/vk.com
При этом сегодня сервисные апартаменты получится приобрести даже дешевле, чем до пандемии. Во-первых, ипотечные ставки на покупку таких объектов снизились — теперь они менее 5% годовых. Во-вторых, упавший спрос заставляет девелоперов идти на уступки.
«Помимо опции дистанционной покупки апартаментов с дополнительной скидкой мы предложили потенциальным инвесторам много выгодных условий, — рассказывает генеральный директор VALO Service, управляющей компании комплекса апарт-отелей VALO, Константин Сторожев. — Например, снизили первоначальный взнос до 20%, предусмотрели бесплатные «длинные рассрочки» и отсрочку платежей. Часть юнитов мы вывели на рынок по программе гарантированной доходности, которая подразумевает годовую выплату собственнику не менее 360 тыс. рублей».
Фото: VALO
Приятственная гибкость образовалась
Как апарт-отелям удалось выстоять в непростых условиях? Ответ — гибкость формата и быстрая смена стратегии управления.
Пандемия внесла коррективы в соотношение между сегментом долго- и краткосрочной аренды. «Мы переориентировали большинство юнитов на удовлетворение спроса в нише долгосрочного проживания. Летом, когда режим строгой самоизоляции был отменен, мы также усилили работу с внутренним туризмом и корпоративными клиентами для заселения больших командировочных групп», — отмечает Константин Сторожев.
Апарт-отели первыми адаптировались к изменениям, подтверждает управляющий директор сети отелей Vertical Анастасия Заболотная.
«Так, весной мы сохраняли загрузку в нашем отеле Vertical на Московском проспекте на уровне 40%, поскольку перешли на долгосрочный формат размещения и сдавали номера на срок от одного месяца. Но, как только рынок внутреннего туризма начал активизироваться, нам так же быстро удалось перестроиться на краткосрочную аренду».
Анастасия Заболотная,управляющий директор сети отелей Vertical
Среди эффективных подходов эксперты называют постоянную работу с корпоративными клиентами, активное использование рекламы (в прежних или возросших объемах) и специальные предложения на следующий сезон.
Фото: sokroma.ru
«Одна из наших стратегий — это ваучеры для тех, у кого не получилось приехать летом этого года, — поясняет совладелец сети апартаментов и отелей Sokroma Дарья Ковалевская. — Мы предоставляем им возможность остановиться у нас следующим летом по ценам 2020 года. Таким образом мы обеспечиваем себе заполняемость, а клиентам — фиксированную цену».
По словам Дарьи Ковалевской, гораздо быстрее и дороже сдаются интересные дизайнерские апартаменты: если номер помимо стандартного набора функций создает атмосферу и дарит впечатления.
Фото: Апарт-отель Vertical/vk.com
Брать или подождать?
Эксперты полагают, что сегодня инвестировать в апартаменты по-прежнему выгодно. Коронавирусные ограничения — история временная, а Петербург — туристический и деловой центр, так было и так будет. Правда, в ближайшее время надеяться на прежнюю отличную доходность не стоит. Зато есть шанс купить готовый вариант размещения с дисконтом.
«Ситуация с распространением COVID-19, из-за которого полноценного туристического сезона не было, послужит предпосылкой для пересмотра доходности сервисных апартаментов как со стороны инвесторов, так и со стороны управляющих компаний. Гарантии сверхдоходности отходят в прошлое — игроки рынка, скорее всего, будут более консервативны в оценках и способах инвестирования».
Светлана Московченко,руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg
В пользу апартаментов говорит и незакрытый вопрос с их статусом. Если они все же будут приравнены к жилью с пропиской, цены на апартаменты вырастут резко и значительно — на 15–20%. По словам специалистов Knight Frank, соответствующие поправки в законодательство могут принять уже до конца этого года.
Что касается выбора конкретного объекта, то, по мнению Светланы Московченко, наиболее ликвидными являются сервисные апартаменты, имеющие хорошую управляющую компанию и расположенные недалеко от метро.
Источник: