Юлия Судакова7 июля 2022 139Какие существуют способы продать российскую недвижимость, если ее собственник находится в другой стране? Как это сделать проще всего и обойтись без рисков, ошибок и лишних трат?
Мария, Дмитрий и их маленький сын Артем уехали в Италию в начале года: у них есть собственная квартира на севере страны и ВНЖ. К апрелю семья решила остаться в Италии и получать ПМЖ: работа Марии и Дмитрия давно связана с этой страной, а сын благополучно пошел в детский сад. У семьи осталось две квартиры в Москве: одну они решили сдать, а вторую — продать. И вот тут у новоиспеченных итальянцев возникли вопросы: кому поручить продажу квартиры, как будет проходить сделка, если они не в России, и как, в конце концов, получать деньги за проданное жилье?
Весной многие желающие продать свою российскую недвижимость были озадачены невозможностью получить деньги на свои счета. Напомним, в марте максимальная сумма для перевода на свои зарубежные счета или другому человеку составляла $5 тыс.
С 8 июня для переводов физлиц действовал лимит не более $150 тыс. или эквивалентная сумма в другой валюте. В конце июня ЦБ РФ разрешил физлицам переводить за рубеж до $1 млн в месяц. Большая часть квартир в России стоит сильно дешевле, так что теперь проблем с лимитом не возникнет.
Что еще необходимо учесть, если вы продаете квартиру, находясь за рубежом?
Лайфхаки для собственника
Управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов дает несколько советов:
1. При составлении доверенности учитывайте не только действия, связанные с регистрацией сделки, но и с процессом подготовки к ней. Кто будет показывать квартиру? На чье имя открывать счет в банке? Имеет смысл обсудить доверенность с риелтором, который будет заниматься сделкой, а уже потом составлять документ — так меньше риск забыть наделить соответствующими правами доверенное лицо.
2. Счет в российском банке лучше открыть заранее — для сделки подойдет практически любой банк, но важно продумать, как потом выводить деньги в страну пребывания продавца, если банк находится под санкциями. С этой точки зрения лучше воспользоваться услугами банков, на работу которых нет ограничений. Другой вариант — можно провести взаиморасчеты через ячейку банка. Тут принципиальный момент: человек, который будет открывать эту ячейку, пересчитывать деньги и впоследствии заниматься их передачей продавцу, должен иметь на это полномочия и пользоваться доверием продавца.
3. Продумайте, что делать с личными вещами и мебелью, которые остаются в квартире. Здесь трудно обойтись без доверенного лица, хотя можно уполномочить на решение этой задачи и риелтора. С упаковкой того, что имеет для вас ценность, могут помочь транспортные компании, которые специализируются на переездах. Они же, если это удастся, отправят коробки и в вашу страну. Остальное имущество распродается через интернет, раздается нуждающимся или просто выбрасывается.
Недавно риелторы «Миэль» продавали московскую квартиру, собственница которой живет во Франции. Эта квартира досталась ей по наследству от пожилого родственника. Предпродажную подготовку вести было некому: так что покупатели приобретали недвижимость со всем имуществом, оставшимся от дедушки. В итоге новые собственники обратились в клининговую компанию, сотрудники которой что-то выбросили, что-то оставили себе, но полностью расчистили квартиру.
4. Не забывайте, что, находясь за границей, удастся пользоваться далеко не всеми банковскими приложениями — сложности касаются тех банков, которые попали под санкции.
Этапы сделки
Процесс продажи будет выглядеть классическим образом с поправкой на то, что всеми этапами занимается доверенное лицо:
— Оценка объекта.
— Подготовка к продаже: уборка, фотосессия.
— Размещение объявления.
— Проведение показов.
— Организация предоплаты.
— Подготовка документов (справками из БТИ и прочими документами занимается доверенное лицо).
— Проведение сделки: доверенное лицо ставит подписи во всех необходимых договорах и документах, участвует во взаиморасчетах (если его на это уполномочили).
Дисконт за сложности
Продажа недвижимости по доверенности несет риски для покупателя — подробнее об этом читайте здесь.
Профессионалы рынка недвижимости резюмируют: значительная часть сделок с доверенностями впоследствии оказывается мошеннической. Этот факт подпортил репутацию таким сделкам, несмотря на то что определенная их часть чиста и честна.
Ситуация, когда собственник продает недвижимость из-за границы по доверенности, означает, что, скорее всего, придется вдохновлять покупателей на покупку дополнительной скидкой.
электронная сделка
Весной 2022 года Циан провел первую межконтинентальную сделку купли-продажи онлайн. Покупатель находился в Турции, продавец — в Канаде, а объект купли-продажи — в Подмосковье. Интересно, что сделка прошла без доверенностей: их заменили электронные подписи, а все этапы онлайн-регистрации права собственности прошли в электронном виде. Воспользоваться сервисом «Циан.Сделка» возможно только вместе с профессиональным участником рынка.
Наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров не являются обязательным условием для регистрации сделки в Росреестре, но их, как правило, требуют покупатели для гарантии безопасности. Ведь если спустя какое-то время продавец попробует опротестовать сделку через суд, заявив, что был не в себе, покупатель докажет обратное, продемонстрировав эти справки.
В удаленном режиме такие справки получить нельзя, хотя некоторые риелторы и имеют доступ к всевозможным базам (просто полученные таким путем справки не будут учитываться в суде). Таким образом, сделка без справок является для покупателя рисковой, а значит, либо отсекает львиную долю претендентов (и квартиру продать гораздо труднее), либо тоже требует существенного дисконта.
А еще потребуется разрешение на сделку от супруга или супруги. Если он или она также находится в другой стране, придется отправляться в российское консульство за оформлением. Отметим, что, как и в случае со справками из диспансеров, для регистрации сделки непосредственно в Росреестре супружеское согласие на сделку не нужно: оно необходимо лишь покупателю, который перед сделкой проверяет недвижимость и продавца.
В общей сложности все эти недостатки снижают стоимость недвижимости на 10–15% — продавцу придется пойти на такие жертвы, если он хочет продать свой объект.
Советы от Росреестра
Если все же вы будете продавать свою квартиру по доверенности, то прислушайтесь к рекомендациям экспертов Росреестра, как сделать всё правильно.
— Подробно о доверенностях говорится в главе 10 Гражданского кодека РФ «Представительство. Доверенность». Доверенность на распоряжение имуществом должна быть составлена по четким правилам и заверена нотариусом. Собственнику ее выдает нотариус страны, где тот проживает в момент составления доверенности. После оформления текст доверенности нужно перевести на русский язык — этот перевод должен заверить нотариус.
— Заверять эти документы за границей можно двумя способами.
— Важно: в доверенности должны быть указаны полномочия по распоряжению недвижимостью, на подачу заявлений о государственной регистрации прав и на получение документов после регистрации прав. В такие доверенности также включают полномочия представителя по взаимодействию с различными государственными органами, организациями и банками. Речь идет о подписании, подаче, получении различного рода справок, заявлений, запросов, выписок, проведении расчетов и пр.
— Если собственник приобретал недвижимость в браке, необходимо оформить так же, как и доверенность, согласие супруга на продажу недвижимости. Готовые документы нужно отправить доверенному лицу.
Недружественные страны
Отдельный вопрос — как продать недвижимость покупателю из страны, в отношении которой введены ограничения (их на данный момент 48, включая большинство европейских государств). Такие сделки разрешены, но у них есть свои особенности. Так, некоторые сделки можно проводить только с использованием специальных банковских счетов типа «С».
Кроме того, россияне вправе дарить недвижимость гражданам недружественных стран, если они являются супругами или близкими родственниками по семейному законодательству РФ. Если россиянин имеет ВНЖ или второе гражданство в стране, которая сегодня не считается дружественной, сделки проводятся в обычном режиме.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Понравилась статья?
Нравится0Не нравится0
Источник: