Активная борьба с самостроем ведется в Москве не первый год, но в списках «нелегалов» по сей день остаются десятки и десятки объектов. Рассказываем, как их легализовать
Кто находится в зоне риска, откуда в столице такое количество самостроев и что делать собственникам зданий, которые заинтересованы в их легализации, рассказывает Андрей Копытин, первый заместитель генерального директора АО «КТБ ЖБ».
Корни проблемы
В начале 2000-х годов конъюнктура рынка недвижимости складывалась таким образом, что строительство коммерческих объектов нередко проводилось без оформления разрешения на строительство и согласования проектной документации.
Причин этому несколько. С одной стороны, современная нормативная база в градостроительной деятельности только начинала внедрятся и постоянно дорабатывалась, что создавало множество преград, порой непреодолимых для инвесторов, желающих вложиться в коммерческую недвижимость. С другой стороны, одновременно действовало множество проверяющих и контролирующих государственных органов – без внятного разделения полномочий и инструкции по контрольной деятельности. Как результат, фактически решения проверяющего ограничивались лишь его выводами из огромного и противоречивого свода правил, сделанными в силу собственного разумения.
Так, сотрудники ОАТИ и ИГАСН могли выписать два штрафа за одно и тоже нарушение, ссылаясь на абсолютно разные нормативы. При этом ни одна из структур по регламенту не имела отношения к этой области государственного контроля. Санэпидемстанция, МЧС, Ростехнадзор, Префектура, Управа, Москомархитектура, Департамент имущества, Департамент земельных отношений… Это далеко не полный список организаций, наделенных на тот момент полномочиями проверять практически что угодно и когда угодно. Неудивительно, что при таком правовом хаосе многие инвесторы искали лазейки и придумывали «серые» схемы девелопмента. И они их, конечно, находили.
Сотни офисных и торговых центров с 2000 по 2010 годы были построены под видом работ по капитальному ремонту и замене фасадов.
Как правило, это объекты, расположенные на территориях бывших промышленных, складских и коммунальных зон. Сегодня эти локации значительно преобразились, их статус изменился. Теперь это объекты не за бетонным забором на окраине столицы, а деловые центры в непосредственной близости от метро, новых транспортных развязок и застраиваемых жилых микрорайонов.
Самострой самострою рознь
Следует отметить, что отдельной историей на фоне общего объема самостроя выделяются так называемые торговые ряды, магазины и павильоны, расположенные рядом с вестибюлями метро и остановками наземного транспорта. Усилиямм мэра Москвы С.С. Собянина и его команды «волны сноса» уже третий год расчищают центральные улицы города и транспортные узлы от ларьков и киосков. Под ковши экскаваторов уже попали сотни объектов мелкорозничной торговли и точек быстрого питания.
Почему это отдельная история? Дело в том, что при создании таких торговых центров определяющую роль играли совсем другие мотивы застройщиков. Их подход в большей степени был нацелен на краткосрочную максимальную выгоду от аренды помещений, отсюда и грубейшие нарушения не только земельных и градостроительных норм, но и элементарных правил надежности и безопасности конструкций.
Подобные торговые центры фактически строились «на глаз», без проектов и зачастую без здравого смысла.
Их пристраивали и надстраивали непосредственно над вестибюлями метро, встраивали на путях движения пассажиров и даже полностью перекрывали торговыми точками отдельные эвакуационные выходы, лишь бы получить максимальную проходимость, а следовательно, выручку для своего бизнеса.
В случае с владельцами крупных бизнес центров, конечно, речь уже о совсем других размерах зданий и масштабах финансовых вложений. Наивно полагать, что инвесторы и собственники земельных участков (застройщики) не осознавали всю ответственность и сложность такого бизнеса как девелопмент. К тому же срок окупаемости таких объектов значительно выше, чем у малоэтажных торговых комплексов. Стремясь надежно защитить свои вложения и минимизировать риски в процессе строительства или реконструкции, они, как правило, не экономили: разрабатывали проектную документацию, привлекали специалистов для строительного контроля и тем самым обеспечивали, по сути, проведение всех предусмотренных законом процедур, за исключением государственного строительного надзора и оформления земельно-правовых отношений.
Неудивительно, что с момента введения в действие в 2013 году постановления правительства Москвы №819-ПП, которое регламентирует порядок взаимодействия госорганов при выявлении и пресечении самовольного строительства, случаи сноса крупных эксплуатируемых деловых или торговых центров остаются единичными. Адреса 90% всех самовольно построенных объектов давно значатся в приложениях к указанному ПП, что не мешает им функционировать в рабочем порядке. Причиной тому последовательные действия по легализации и двухсторонний диалог между представителями городской администрации и собственниками зданий, попавших в списки 819-ПП.
Выход из тени
В 2013 году городские власти создали прозрачные, понятные всем правила игры, призванные навести порядок с объектами, имеющими те или иные нарушения градостроительного законодательства. Появились нормативные акты, определяющие порядок выявления и легализации объектов самовольного строительства. Каждый застройщик сегодня вправе полностью узаконить свой объект, выполнив комплекс изысканий и строительных работ, обеспечивающих надежность и безопасность эксплуатации здания, а также уплатив в городской бюджет сумму штрафных санкций, рассчитанных по открытой методике.
Вкратце схема легализации выглядит следующим образом.
Застройщик проводит техническую оценку на предмет соответствия построенного объекта градостроительным нормам и правилам и подтверждает, что здание не создает угрозу жизни и здоровью людей. Департамент городского имущества разрывает текущий договор аренды земельного участка и заключает новый, на срок, как правило до года, предусмотрев обязательства арендатора по оплате штрафных санкций, а также по предоставлению полного комплекта проектной документации, включая согласование с Москомархитектурой и заключение экспертизы. После того как все условия выполнены, градостроительно-земельная комиссия исключает объект из приложений к постановлению правительства Москвы №819-ПП, все санкции на выполнение регистрационных действий с земельным участком тоже снимаются.
Вся процедура занимает от 6 до 12 месяцев и требует привлечения не только существенных денежных средств, но и проектно-инжиниринговых компаний широкого профиля.
Трудности перевода
Именно на этапе подготовки проектной и изыскательской документации собственники зданий сталкиваются с наибольшим количеством проблем и подводных камней. В отличие от нового строительства, подход к разработке документации на уже построенный объект индивидуален, он требует от проектной организации знаний в крайне широком спектре законодательных актов и регламентов. Компании предстоит не столько разработать проект, а скорее адаптировать к нормальной жизни уже построенное здание – с минимальными потерями для инвестора. Также организация, выполняющая техническое обследование, должна иметь свидетельство Росаккредитациии опыт проведения негосударственной экспертизы проектной документации.
От того, насколько профессионально будут выполнены изыскания, во многом зависит размер вложений собственника по приведению объекта в соответствие с действующими нормами и правилами. Некачественная экспертиза здания может повлечь за собой совершенно излишние мероприятия и, что еще хуже, способна упустить многие нюансы, которые всплывут во время дальнейшей экспертизы проектной документации. За эти ошибки инвестор платит своим временем и дополнительными вложениями.
Избежать подобных ситуаций помогают компании, у которых уже есть успешный опыт подготовки всех необходимых документов, которые получили положительное решение ГЗК. Ввиду слишком широкой специфики задач, компаний способных выполнить такой объем работ своими силами сейчас не так много. Важно работать с компаниями, имеющими Росаккредитацию и большой опыт проведения негосударственной экспертизы проектной документации.
Не стоит забывать и тот факт, что в процессе эксплуатации здания собственник довольно часто производит определенный объем перепланировок и модернизаций, которые не всегда укладываются в современные пожарные, конструктивные и другие нормативные требования. Меняются пути эвакуации, нагрузки на перекрытия и так далее.
Принятый на сегодняшний день механизм легализации является чем-то вроде внеплановой экзаменационной проверки всех систем и конструкций здания.
Это, безусловно, несет под собой определенные временные и финансовые затраты по устранению несоответствий объекта современным нормативам, но также и определенную пользу для конечного пользователя.
Источник: