Количество сделок с новостройками Санкт-Петербурга и Ленобласти снижается. А вот цены снова показывают уверенный рост. Спрос из области смещается в Петербург. Таковы итоги I полугодия на рынке новостроек, которые подвели аналитики Циан.
Спрос на новостройки просел на четверть за полгода
В I полугодии 2020-го на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области с физлицами было заключено 40,9 тыс. ДДУ. Это на 25% ниже, чем в I полугодии 2019-го.
В Санкт-Петербурге спрос просел на 21,4% относительно аналогичного периода прошлого года: за шесть месяцев было подписано 32,1 тыс. ДДУ с физлицами. В Ленинградской области падение составило уже 34,7% — заключено 8,8 тыс. сделок. Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была чуть ниже — 75%.
Тренд на смещение спроса из области в столицу региона сохраняется.
Абсолютно по всем месяцам в годовой динамике отмечено снижение спроса. Наилучшие показатели в Петербургской агломерации отмечены для марта (–1% к марту прошлого года). Интересно, что наибольшее падение в годовой динамике произошло не в период самоизоляции, а в феврале (–34%). В апреле–мае, когда действовали ограничения, спрос просел на 31%.
Снижение активности было отмечено еще до эпидемии коронавируса: доходы населения отстают от роста цен на жилье.
Динамика сделок на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти по сравнению с прошлым годом
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля ипотечных сделок — на максимуме
По подсчетам Циан, в I полугодии 2020-го 58% сделок в Петербургской агломерации прошло в ипотеку. В Санкт-Петербурге доля оказалась чуть выше: 59 против 57% в Ленобласти. Причем к концу июня доля ипотечных сделок достигла своего максимума: 74 и 69% соответственно, что объясняется реализацией отложенного спроса благодаря льготной ипотеке под 6,5%.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В Ленобласти увеличилась средняя площадь лота
Запуск программы льготного кредитования привел к смещению спроса в пользу более просторных квартир и апартаментов в Ленинградской области: в январе 2020 года средняя площадь покупки составляла 38,7 кв. м, а к июню — 40,3 кв. м. Средняя площадь впервые превысила 40 «квадратов».
В Санкт-Петербурге подобной тенденции не наблюдается: площадь жилья остается на одном и том же уровне с минимальной динамикой. Именно к концу I полугодия разница в площади между средней купленной квартирой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стала минимальной (1,2 кв. м).
Эксперты отмечают, что проекты Ленинградской области, как правило, выбирают из-за меньшего бюджета: снижение платежа по ипотеке за счет уменьшения ставки позволило приобрести бо́льшую площадь.
Динамика средней площади приобретенного лота
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Стоимость 1 кв. м в Петербурге растет в три раза быстрее, чем в Ленобласти
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 125,9 тыс. рублей. За прошедшие полгода (относительно декабря 2019-го) рост составил 6,5%. Минимальное снижение цен было отмечено только в апреле: весь месяц прошел в режиме самоизоляции. Относительно марта было зафиксировано снижение на 1,1%. Но уже в мае цена отыграла падение, после чего рост цен продолжился.
ЖК «Шуваловский»
В Ленинградской области средневзвешенная цена «квадрата» составляет сегодня 84 тыс. рублей — это на 2,4% выше, чем в конце прошлого года. В отличие от рынка Санкт-Петербурга в Ленинградской области провал цен в режиме самоизоляции до сих пор не компенсирован. В апреле (относительно марта 2020 года) средневзвешенная стоимость 1 кв. м просела на 4,2%. В мае–июне отмечена положительная динамика. Но пока стоимость все равно ниже докризисной (мартовской) еще на 2%.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в Санкт-Петербурге и Ленобласти
По данным Аналитического центра Циан
Средняя стоимость «квадрата» в сделке прибавила 8–9 тыс. рублей
Средняя стоимость 1 кв. м в сделке за I полугодие выросла для Санкт-Петербурга на 8 тыс. рублей (со 116 до 124 тыс. рублей). В Ленинградской области прирост составил 9 тыс. (с 76 до 85 тыс. рублей).
Динамика средней стоимости 1 кв. м в сделках в 2020 году
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
Санкт-Петербург
116
120
119
125
123
124
Ленобласть
76
80
79
82
83
85
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Средний чек сделки на протяжении всего I полугодия показывал рост. В Санкт-Петербурге увеличение составило 7% (с 4,82 до 5,15 млн рублей). В Ленинградской области — 16% (с 2,95 до 3,43 млн рублей). Такая динамика связана как со смещением спроса в пользу более просторных вариантов, так и с ростом цен из-за пересмотра прайса.
Динамика среднего чека сделки на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 самых востребованных новостроек Санкт-Петербурга пришлось 36% всех сделок по итогам I полугодия, свидетельствуют данные Циан. Средние темпы продаж варьировались от 93 до 488 ДДУ в месяц.
петербург. Лидеры продаж
- «Чистое небо» (в среднем 488 ДДУ в месяц/средний бюджет — 3,8 млн рублей);«Солнечный город» (380 ДДУ в месяц/3,3 млн рублей);«Северная долина» (234 ДДУ в месяц/4,3 млн рублей).
Рейтинг новостроек Санкт-Петербурга по количеству ДДУ в I полугодии 2020 года
Проект
Среднее кол-во сделок в месяц
Средний бюджет сделки, млн рублей
Район
1
Чистое небо
488
3,8
Приморский
2
Солнечный город
380
3,3
Красносельский
3
Северная долина
234
4,3
Выборгский
4
Цветной город
186
3,3
Красногвардейский
5
Планетоград
159
3,6
Ломоносовский
6
Полис на Комендантском
142
3,2
Приморский
7
Шуваловский
126
5,5
Приморский
8
Приморский квартал
109
6,1
Приморский
9
АртЛайн
101
5,0
Приморский
10
Стрижи в Невском
93
5,0
Невский
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В Ленинградской области на топ-10 новостроек с лучшими продажами приходится 47% всех сделок области, средние темпы реализации проектов — от 46 до 110 лотов в месяц.
ленобласть. Лидеры продаж
- «Северный» (в среднем 110 ДДУ в месяц/средний бюджет покупки — 3,1 млн рублей;«Мой мир» (88 ДДУ в месяц/1,9 млн рублей);«ID Мурино» (85 ДДУ в месяц/3,5 млн рублей).
ЖК «ID Мурино»
Рейтинг новостроек Ленобласти по количеству ДДУ в I полугодии 2020 года
Проект
Среднее кол-во сделок в месяц
Средний бюджет сделки, млн рублей
1
Северный
110
3,1
2
Мой мир
88
1,9
3
ID Мурино
85
3,5
4
Ясно Янино
82
3,2
5
Энфилд
74
4,2
6
Цвета радуги
62
2,5
7
Новое Горелово
54
4,1
8
Урбанист
50
2,3
9
Лампо
48
2,0
10
Авиатор
46
2,8
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Топ-10 застройщиков заключили 60% сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в I полугодии 2020-го составила 187,3 млрд рублей — это на 16% меньше, чем в I полугодии 2019 года. Впрочем, эти показатели почти в точности повторили результаты I полугодия 2018-го — тогда девелоперы Петербургской агломерации выручили 187 млрд рублей. При этом количество заключенных сделок было выше на 18%.
Даже несмотря на снижение спроса, выручка девелоперов за счет общего роста цен находится на относительно стабильном уровне.
Основная часть выручки была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, или 159,1 млрд рублей. В I полугодии прошлого года доля Санкт-Петербурга была чуть ниже (83%). А за аналогичный период 2018-го — только 80%. То есть с каждым годом наблюдается смещение спроса в пользу Санкт-Петербурга.
ЖК «Приморский квартал»
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер — компания Setl City, которая продала жилья в I квартале 2020 года на 40 млрд рублей (21,1% всей выручки от проданных новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
На втором месте — Группа ЛСР с выручкой 18,1 млн рублей. Замыкает тройку лидеров по объемам выручки компания «Эталон-Инвест», которая реализовала строящегося жилья на сумму 13,1 млрд рублей (6,9% рынка).
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти по объемам выручки в I полугодии 2020 года
Застройщик
Выручка, млрд рублей
Доля рынка
1
Setl City
40,0
21,1%
2
Группа ЛСР
18,1
9,5%
3
Эталон-Инвест
13,1
6,9%
4
ЦДС
12,0
6,3%
5
Главстрой Девелопмент
6,0
3,2%
6
Полис ГК
5,9
3,1%
7
КВС
5,1
2,7%
8
Glorax
4,8
2,6%
9
Аквилон-Инвест
4,5
2,4%
10
Строительный трест
4,5
2,4%
Расчеты Аналитического центра Циан
Количество просмотров объявлений увеличилось на четверть
Несмотря на снижение фактического количества сделок, потенциальный спрос на первичном рынке (количество просмотров объявлений в новостройках) выросло в Санкт-Петербурге в I полугодии 2020-го на 25% относительно аналогичного периода прошлого года. Во многом этому способствовал запуск льготной ипотеки.
При первоначальном лимите по выдаче ипотеки 6 млн рублей при минимальном первом взносе под льготную программу попадали 80% новостроек Санкт-Петербурга. После расширения лимита до 12 млн рублей эта доля увеличилась до 96%.
То есть даже при минимальном первом взносе абсолютное большинство квартир Санкт-Петербурга доступны для покупки по льготной ипотеке при 20%-ном взносе. Многие потенциальные покупатели намерены воспользоваться программой и активно мониторят рынок.
Динамика просмотров объявлений новостроек в Санкт-Петербурге
По данным Аналитического центра Циан
«Главным драйвером рынка недвижимости в I полугодии стала льготная ипотека, — считает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Причем Санкт-Петербург традиционно входит в число локаций с наибольшей долей ипотечных сделок, приходящихся именно на новостройки — 47% (по итогам I квартала 2020 года). В Ленинградской области — 36%, что, впрочем, все равно выше, чем в среднем по стране (27%)».
По мнению эксперта, именно интерес к строящемуся жилью позволил девелоперам снова наращивать цены, даже несмотря на снижение количества сделок и сохранение ограничительных мер в регионе.
К росту цен ведет и увеличение доли действующих разрешений на строительство, по которым предусмотрено использование эскроу-счетов. В начале 2020 года новые правила продажи действовали в отношении 15% разрешений, сегодня доля достигла 27%.
«Все это оказывает влияние на среднюю стоимость 1 кв. м, поэтому в среднесрочной перспективе планомерный рост цен будет сохраняться — в среднем в пределах 0,5–1% в месяц», — прогнозирует Алексей Попов.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Источник: