Спрос на новостройки по итогам I квартала просел на четверть, по итогам 2020 года падение составит не менее 20%, прогнозируют эксперты.
Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в I квартале 2020 года. Из-за изменившегося графика работы региональных подразделений в конце марта и в апреле Росреестр опубликовал статистику по итогам квартала только в начале июня.
Спрос упал еще до карантина
В I квартале 2020 года на первичном рынке России зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ — сюда входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства.
В годовой динамике (относительно I квартала 2019 года) года спрос просел на 26,7% (тогда было подписано 201,6 тыс. ДДУ). По сравнению с 2018 годом падение составило 7,4% (159,6 тыс. ДДУ).
Спрос вернулся к уровню 2017 года (+1,2% относительно I квартала 2017 года, тогда было зарегистрировано 146,1 тыс. договоров долевого участия).
Количество ДДУ в I квартале (2016–2020 гг.)
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В десяти регионах приобретают 65% всех новых квартир
За первые три месяца 2020 года половина всех заключенных ДДУ пришлось на 5 из 85 регионов РФ. В десяти лидирующих по спросу на первичном рынке субъектов зарегистрировано 65% всех ДДУ (95,4 из 147,8 тыс.).
Лидеры по объему сделок в I квартале — Москва (16% сделок общего числа по РФ), Санкт-Петербург (13%), Московская область (12%), Краснодарский край (6%) и Свердловская область (3%). В десятку также вошли Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Татарстан и Башкортостан.
Эксперты отмечают, что абсолютно во всех лидирующих по спросу регионах в годовой динамике количество сделок уменьшилось. Наибольший провал зафиксирован в Ленинградской области (-48%), Новосибирской области (-34%), Башкортостане (-31%).
Смещение спроса в пользу отдельных регионов усиливается. В I квартале 2019 года на десятку лидирующих по числу ДДУ регионов пришлось 58% всех сделок. Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился: в десятку вошли Башкортостан и Ростовская область, занимавшие год назад 11 и 12-ю строки по спросу. Воронежская область и Красноярский край выбыли из списка.
Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за год
(I кв. 2020 года/I кв. 2019 года)
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Лидеры и аутсайдеры
В целом по России только в 15 регионах отмечен прирост сделок относительно I квартала 2019 года. Лидером по росту стал Забайкальский край (+168%): впрочем, это всего 338 ДДУ за три месяца. В два раза (+104%) увеличилось число сделок в Бурятии (603 ДДУ). В тройке лидеров также Архангельская область, включая Ненецкий АО (+82%, 2120 сделок).
Топ-10 регионов с годовым приростом сделок
в I квартале 2020 года
Регион
Количество ДДУ
Прирост по сравнению с I кв. 2019 года
Забайкальский край
338
168%
Республика Бурятия
603
104%
Архангельская область и Ненецкий АО
2120
82%
Республика Алтай
17
70%
Ямало-Ненецкий АО
113
47%
Приморский край
1616
45%
Калининградская область
1882
40%
Астраханская область
373
30%
Ульяновская область
922
29%
Амурская область
260
20%
Калужская область
1125
14%
Кемеровская область
310
4%
Курганская область
126
2%
Курская область
290
1%
Сахалинская область
423
0,5%
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Коми (–86%, где прошло всего 170 сделок), Воронежской области, которая в прошлом году входила в десятку лидеров по спросу (–77%, 1363 сделки) и Ханты-Мансийском АО (–75%, 422 сделки).
Топ-10 регионов с максимальным годовым падением сделок
в I квартале 2020 года
Регион
Количество ДДУ
Падение по сравнению с I кв. 2019 года
Республика Коми
170
-86%
Воронежская область
1363
-77%
Ханты-Мансийский АО
422
-75%
Ивановская область
258
-74%
Республика Дагестан
77
-72%
Республика Саха (Якутия)
1296
-70%
Республика Мордовия
250
-68%
Смоленская область
424
-67%
Республика Карелия
658
-65%
Псковская область
286
-64%
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Аналитики указывают, что уменьшилось количество регионов, где больше 5 тыс. зарегистрированных ДДУ за квартал. В I квартале 2020-го таких субъектов было всего пять. В аналогичном периоде 2019-го — девять. В I квартале 2018-го — семь.
В шести субъектах РФ за три месяца 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ — это Еврейская АО, Мурманская область, Республика Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Республика Ингушетия.
Пока скромные эскроу-счета
Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошло уже три квартала. По итогам 2019 года только 6% ДДУ на первичном рынке были заключены с открытием эскроу-счетов. В I квартале 2020-го доля сделок с эскроу-счетами составила уже 24%: (35,5 тыс. ДДУ из 147,8 тыс.). В 10 регионах не зарегистрировано ни одной сделки по новым правилам (учитывались субъекты, в которых регистрировались ДДУ).
Абсолютный лидер по доле эскроу-счетов — Красноярский край: там по новым правилам прошло 99,9% сделок первого квартала. За ним следуют Курганская область (60,3%), Сахалинская область (58,6%), Краснодарский край (58,2%) и Калмыкия (57,8%). По подсчетам экспертов, в десяти регионах, в которых больше всего открытых эскроу-счетов, заключено 30% всех сделок по новым правилам.
Если учитывать в статистике субъекты, в которых было продано за квартал хотя бы тысяча лотов, пятерка лидеров по доле эскроу-счетов выглядит так: Красноярский край (99,9%), Краснодарский край (58,2%), Чувашия (56,6%), Тюменская область (49,5%) и Челябинская область (47,5%).
В Москве доля сделок с эскроу-счетами — 31% заключенных ДДУ, в Московской области — 9,9%, в Санкт-Петербурге — 5,7%, в Ленинградской области — 25,4%.
Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами
Регион
Доля ДДУ с эскроу-счетами
Количество ДДУ
ДДУ по эскроу
Красноярский край
99,9%
2575
2573
Курганская область
60,3%
126
76
Сахалинская область
58,6%
423
248
Краснодарский край
58,2%
9045
5268
Республика Калмыкия
57,8%
45
26
Томская область
57,1%
28
16
Чувашия
56,6%
1337
757
Амурская область
51,5%
260
134
Тюменская область
49,4%
1883
931
Челябинская область
47,5%
1591
756
Остальные регионы
19%
130 529
24 718
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Рост цен — главная причина падения спроса
В годовой динамике количество ДДУ снизилось во всех федеральных округах. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском ФО (-44%) и Сибирском ФО (-41%).
Наибольшее количество ДДУ в I кв. 2020 года зарегистрировано в Центральном округе. Но в пересчете на 100 тыс. населения лидером по количеству сделок лидирует Северо-Западный ФО (212 ДДУ на 100 тыс. жителей). Центральный ФО занял вторую строку (135 ДДУ на 100 тыс.). В Южном ФО на 100 тыс. человек заключено 102 сделки. Наименьшее число сделок отмечено для Северо-Кавказского ФО (21 сделка на 100 тыс. жителей).
Динамика сделок по федеральным округам
и количество сделок на 100 тыс. человек
Федеральный округ
ДДУ I кв. 2020
Динамика (по ср. с I кв. 2019)
Количество сделок на 100 тыс. населения
Северо-Западный ФО
29 615
-26%
212
Центральный ФО
53 398
-22%
135
Южный ФО
16 810
-8%
102
Уральский ФО
9267
-34%
75
Дальневосточный ФО
5265
-28%
71
Приволжский ФО
20 385
-34%
70
Сибирский ФО
11 031
-41%
62
Северо-Кавказский ФО
2072
-44%
21
По расчетам Аналитического центра Циан
Падение числа сделок в I квартале 2020 года было вызвано как снижением спроса, так и ограничительными мерами по стране, связанными с эпидемией коронавируса, поясняет руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. Начало режима самоизоляции пришлось на последнюю неделю марта, из-за чего переговорные процессы были временно прекращены, часть уже подписанных договоров официально были зарегистрированы Росреестром только в апреле.
«Но основное падение спроса связано с ростом цен на жилье. Реальные доходы населения не успевают за положительной динамикой цен на новостройки. Застройщики вынуждены повышать стоимость, переходя на проектное финансирование, — это главная причина снижения активности на рынке. В среднесрочной перспективе спрос может поддержать льготная ипотека, но по итогам года количество сделок упадет не менее чем на 20%».
Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан
Динамика договоров долевого участия по регионам в I кв. 2020 года
По расчетам Аналитического центра Циан
Источник: