В большинстве случаев опубликованные в интернете объявления умалчивают о чем-то очень важном. Эксперты рынка помогли Циан.Журналу составить список вопросов, которые необходимо задать собственнику прежде чем выезжать на просмотр.
Стоит отметить, что приведенные ниже рекомендации – это очень поверхностный список вопросов, ответы на которые не дают гарантии, что с квартирой действительно все хорошо. Впрочем, первичный кастинг полученная информация пройти поможет.
А был ли объект?
Начинать стоит с проверки «искренности намерений». В Москве и Петербурге доля фейковых объявлений низка, однако, как признался в интервью «Коммерсанту» гендиректор Циан Максим Мельников, «если говорить о других городах, например, Сочи, то этот рынок славится тем, что при просмотре сложно не попасть на фейковые объявления». Таким образом, объяснил Мельников, недобросовестные агенты пытаются завлечь клиентов на сложно продающиеся или сдающиеся объекты. Обычно звонки по фейковым объявлениям заканчиваются страдальческим предложением посмотреть другой «очень похожий вариант». Таким образом, необходимо в первую очередь выяснить точный адрес квартиры и узнать, тот ли это объект, что вы присмотрели в базе объявлений.
Прощаться можно, если на том конце провода вам пообещают «подобрать кое-что получше», попросят оплатить задаток перед просмотром (обычно это около 10 тыс. рублей) или будут юлить с указанной в объявлении ценой.
Все это может быть свидетельством того, что квартиры, которую вы присмотрели и уже почти полюбили, вообще не существует.
Илья Паршиков, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге напомнил, что при звонке по объявлению следует сразу узнать о стоимости вознаграждения, включена ли она в цену, а если нет, то во сколько обойдутся его услуги и кто будет их оплачивать.
Не доверяешь – проверяй!
Риэлтор Камилла Озерова из агентства «Алмаз-Юг» объясняет, что, как правило, покупатель начинает искать себе будущий объект самостоятельно по двум причинам – из экономии или недоверия своему агенту при работе со столь важным вопросом, как выбор идеального жилья.
Начинать телефонные переговоры эксперт рекомендует с вопроса о наличии у продавца своего агента. Это необходимо для понимания, кто будет вести переговоры, грамотно составлять сопутствующие документы и склеивать сделку с каждой стороны (желательно, чтобы у покупателя к моменту выбранных им объектов агент тоже уже все-таки появился!). В случае с альтернативной сделкой без грамотного специалиста будет не просто разобраться, уверена собеседница Циан.Журнала.
Не забудьте узнать у продавца, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи. Опыт Озеровой говорит, что некоторые продавцы хотят указать неполную сумму, и не все покупатели готовы на такой риск – а значит, есть вероятность потратить время впустую.
Важным моментом эксперт считает согласие всех собственников на сделку. Выяснить это также можно по телефону еще перед просмотром.
«А еще можно спросить, продается ли объект с мебелью и что в нем вообще останется после передачи ключей. Случается, что бывшие собственники отбивают плитку в ванной и снимают проводку. Понимание этого вопроса дает возможность оценить адекватность установленной продавцами цены – правда, для этого важно достаточно хорошо ориентироваться в рынке и ценообразовании», – продолжает риэлтор.
Кроме того, важно будет узнать, есть ли перепланировки и узаконены ли они, говорит Паршиков из «Этажей»: «Если планируется использовать ипотеку при покупке, согласовать объединение кухни с комнатой, либо объединение санузла будет проблематично, хотя это зависит от банка – некоторые смотрят очень лояльно и одобряют такие перепланировки».
Если же собственники как-то затронули или снесли несущие конструкции, согласовать это невозможно. Дело все в том, что критичные перепланировки (такие как перенос «мокрой зоны», дома с деревянными перекрытиями или снос несущих конструкций) напрямую влияют на объект недвижимости и представляют для него определенные риски. Банку необходимо, чтобы пока клиент платит ипотеку, у него в залоге был ликвидный актив, который в случае чего удастся реализовать.
У меня к тебе три вопроса…
Риэлтор Валентина Чалова говорит, что в профессиональной среде есть три вопроса, которые необходимо задать по объявлению перед встречей:
документы основания права собственности;кто является собственником;как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или свободной).
Если документ основания – договор купли-продажи, надо узнать срок владения: если он менее года, придется быть вдвойне внимательным! Если это наследство, то по завещанию ли оно оформлено или по закону, а также от кого к кому.
Если речь идет о приватизированной квартире, узнайте, сколько в ней зарегистрировано людей, сколько собственников и сохранилось ли вообще заявление о подаче на приватизацию – есть ли за кем-то право пользования и были ли те, кто от этого права отказался.
Если собственник один, то важно спросить, сколько ему лет: если он возрастной, то надо будет внимательно изучить медицинскую карту. Спросите также, сам ли собственник будет подписывать договор или сделка будет происходить по доверенности.
Если в семье двое и более детей, надо узнать, использовался ли материнский капитал (это вполне вероятно, если квартира была куплена не более 5 лет назад) и нет ли среди этих детей собственников.
Если собственники – дети, надо сразу выяснить, есть ли документ из службы опеки о том, что права несовершеннолетних при сделке не нарушаются. Можно узнать, подобрана ли альтернатива или деньги с продажи поступят на счета этих детей. Если опека не пройдена, а альтернатива не найдена, сделка может затянуться.
Когда-то что-то выплатили?
Если вы присмотрели квартиру, которая когда-то приобреталась через жилищно-строительный кооператив, стоит узнать о наличии справки о выплаченном пае, продолжает Чалова.
Если квартира приобретается в ипотеку и при этом продавец продает квартиру, купленную в ипотеку, за которую кредит еще не выплачен (что часто встречается в новостройках), то надо сразу выяснить, что за банк давал этот кредит и позволяет ли договор с этим банком продать квартиру. Сколько будет стоить переуступка прав и есть ли обязательство полностью гасить ипотеку перед продажей (в итоге может выясниться, что сделка окажется крайне невыгодной).
Риэлтор Анна Ремизова добавляет, что также необходимо выяснить все по схеме сделки.
«Например, если у покупателя оформлена ипотека в одном банке, а у продавца в другом, без риелторов сделка практически невозможна. Многое будет зависеть от условий банков, и не исключено, что сделка вообще окажется возможной – тогда ради чего ехать?».
Резюмировать список мы попросила эксперта по безопасности сделок с недвижимостью Сергея Вишнякова.
«Чек-листы, естественно должны быть, но ответы на вопросы нужно правильно интерпретировать, ведь любой ответ важно смотреть в совокупности с остальными. Если действовать иначе, на рынке появится множество людей, которые будут звонить по объявлениям и отказываться от просмотра в самых простых случаях».
Источник: