В России пытаются вывести из тени серый арендный рынок: будет ли предложенная схема работать?
Российские власти давно пытаются подступиться к закрытому от их контроля рынку аренды жилья: до 90% жилья сдается внаем без их ведома, в обход налоговой. В результате государство недосчитывается миллиардов рублей: арендодатели обязаны отдавать в бюджет 13% прибыли.
Учет и контроль
Теперь Минстрой готовит законопроект, ужесточающий процесс сдачи жилья в аренду. Предполагается, что этот сегмент рынка станет прозрачнее за счет информационной системы учета договоров найма жилья. Все данные будут автоматически передаваться в налоговые органы. Законопроект планируется представить до конца 2021 года.
По словам замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никиты Стасишина, работа с рынком арендного жилья входит в паспорт федерального проекта «Жилье». Чиновник добавил: для тех, кто согласится сдавать недвижимость честно с выплатой всех налогов, планируется создать благоприятный налоговый режим с последующим формированием жилищного фонда коммерческого использования — разумеется, он будет в онлайн-формате. При этом база будет интегрирована с системами Федеральной налоговой службы.
Никита Стасишин отметил, что выгоду от такого нововведения получит не только казна (в которую рекой потекут налоговые поступления), но и сами участники сделки — арендаторы и арендодатели: регистрация в общей системе гарантирует им дополнительную безопасность.
Что изменится?
Учитывая, что документ только разрабатывается, о конкретике говорить пока не приходится. Председатель экспертного совета комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова заявила «Известиям», что нововведений может быть несколько:
- будет разработан типовой договор найма, который защитит права арендатора;
- будет создан единый онлайн-реестр собственников, сдающих жилье в аренду;
- появится компания, которая станет посредником между участниками сделок, контролируя процесс своевременной оплаты и проверяя объекты;
- будут введены штрафы за непредоставление информации о сдаче объекта в аренду (разумеется, помимо штрафов за неуплату налогов);
- будет создан черный список хозяев квартир, которые скрывают факт сдачи жилья в аренду.
Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов добавил ТАСС, что процесс выхода из тени должен быть безболезненным для арендодателей, а значит, надо вести его постепенно — например, проведя пилотное тестирование в регионах.
Чем это чревато?
Как всегда, ростом цен. Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов уверен, что подобные перемены в первую очередь ощутят на себе арендаторы, ведь расходы по налогообложению, которые дополнительно лягут на плечи наймодателя, будут закладываться в стоимость аренды. Это совершенно очевидно — никто не будет сдавать квартиру себе в убыток.
Вряд ли этот законопроект найдет понимание у населения, добавил эксперт в разговоре с Циан.Журналом, поскольку доходы людей в последнее время не растут, а с учетом пандемии падают.
С тем, что россияне не поддержат инициативу Минстроя, согласна и главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина. По ее словам, невысокая платежеспособность населения по-прежнему является основной проблемой. Тот факт, что арендодатели будут закладывать затраты на налоги в арендную ставку, способен снизить потенциальную ликвидность объекта из-за менее конкурентной стоимости.
Вопрос можно было решить иначе, считает аналитик, — развивать рынок доходных домов. Тогда у арендаторов будет выбор: сотрудничать с частным собственником или с официальным оператором.
А вот Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, считает, что однозначно говорить о том, что рынок аренды вырастет на 13-15% некорректно. Рынок аренды – это как любой другой рынок – баланс спроса и предложения, и динамика цен тут зависит только от того, сколько предложений сейчас на рынке в той или иной отдельно взятой локации.
«Если говорить о возможной перспективе повышения стоимости арендных договоров на фоне законодательных изменений, то такой взаимосвязи нет. Просто есть люди, которые законопослушно сдают свое имущество в аренду официально, и те, кто этого не делает. Если условия работы с арендными агрегаторами будут бесплатными, а пользователи будут обеспечены необходимым спектром защиты гражданских прав с соблюдением всех обязательств, такая система будет успешно работать и будет востребована», – считает Дымова.
А вот руководитель «Агентства недвижимости ФЛЭТ» Елена Толстикова опасается другого: ее как риэлтора в затее Минстроя больше всего беспокоит создание агрегатора, через который и собираются проводить все сделки по аренде. «Мне в этом слышится намек на монополию рынка аренды (причем непонятно чью: государства или некоего аффилированного лица?) и желание отобрать у риэлтора работу», — уточнила эксперт.
На чем закон споткнется?
По словам директора по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль» Юлии Федулаевой, создать платформу, которая будет проинтегрирована со всеми учреждениями, источниками хранения данных о собственниках, жилом фонде, финансовых транзакциях и налогах, несложно: на примере «Госуслуг» очевидно, что все механизмы отработаны.
«Проблема в том, как стимулировать наших граждан заключать договоры по аренде именно через эту платформу. Также необходима мотивация для владельцев заносить свои объекты в новую систему, ведь пул арендодателей сейчас не выявлен».
Юлия Федулаева,директор по поддержке риэлторского бизнеса «Миэль»
Сегодня многие арендодатели, чей рентный доход является основным, уже оформили самозанятость и платят налог 4%. Остальные сдающие свои квартиры в аренду работают и должны уплачивать подоходный налог 13%, но только небольшая часть из них регистрирует договоры, и это повышает цену аренды для конечного потребителя.
В этой инициативе, уверена Юлия Федулаева, вопрос не столько в платформе, сколько в величине налога.
Самое простое, что помогло бы решить задачу сбора налогов от аренды жилья, — предложить всем арендодателям льготную ставку налога хотя бы на уровне самозанятых, то есть не выше 5%.
Когда спустя годы база собственников соберется, можно увеличивать налоговую ставку.
Виктория Кирюхина в заключение подчеркнула, что вывод арендного жилья из тени надо проводить таким образом, чтобы в нем были заинтересованы все стороны.
Юлия Дымова из Est-a-Tet напомнила, что раньше государством уже разрабатывались льготные налоговые режимы – патентная система, которая в массовом сегменте не прижилась. Она согласна с мнением Виктории Кирюхиной – говорит, что вопрос нужно рассматривать со всех сторон – не только с точки зрения обязанностей, возлагаемых на арендодателя, но и с точки зрения гарантий арендодателю, который законопослушно сдает свою собственность в аренду через возможные агрегаторы.
«Сейчас рынок базируется на банальной человечности и порядочности, что не является законодательной нормой, поэтому такая инициатива рынку необходима – она ясна и понятна. Необходимо создать определенные условия в виде гарантий от неплатежей, автоматическое взимание штрафов и санкций с ненадежных арендаторов. Кроме того, в данном законопроекте важно предусмотреть гарантии и для арендаторов, при которых они будут застрахованы от, так называемого, досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, когда собственник без объяснения причин требует освободить арендуемую площадь в короткий срок».
Источник: